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User: 부동산 값 떨어지면 나라 망한다는 말은 어디까지가 사실일까

부동산 값 떨어지면 나라 망한다는 말은 어디까지가 사실일까

국내 시중은행 및 증권사들 부동산PF 익스포져 통계를 찾아서 선진국들이나 글로벌 스탠다드와 비교해 현재 어느정도의 위험성을 가졌는지 진단

Assistant: 요약부터 말하면,

요약부터 말하면, “부동산 값만 떨어지면 나라가 망한다” 수준은 과장입니다. 다만 한국은 가계·건설·비은행(저축은행·증권사 등)이 부동산에 매우 편중돼 있어서, 급격한 가격 조정 + PF 부실 정리 실패가 겹치면 성장률·고용·일부 금융기관에 상당한 충격이 올 수 있는 구조입니다.

PF 익스포져와 글로벌 비교를 기준으로 보면,

• 시중은행(은행권)은 글로벌 스탠다드 대비 ‘규모’는 크지 않고, 자본·부실률도 양호한 편
• 증권·저축은행 등 비은행은 레버리지·보증·연체율 측면에서 ‘글로벌 스탠다드보다 명백히 위험한 구조’

라는 정도로 요약할 수 있습니다.

부동산 가격 하락이 “국가 붕괴”로까지 이어지려면 보통 다음 조건이 동시에 필요합니다.

1. 경제 전체가 부동산·건설에 과도하게 의존
2. 가계·기업·금융기관이 모두 높은 레버리지(부채)를 지고 있음
3. 금융기관이 손실을 흡수할 자본이 부족하거나, 정책 대응이 늦거나 잘못됨
4. 외화유동성 위기까지 겹쳐서 통화·채무 위기로 번짐 (1997년 외환위기형)

한국은 ①·②는 상당 부분 해당(고부채·부동산 편중), 하지만 ③·④는 지금 기준으로는 상대적으로 나은 편입니다.

• 가계 부채는 2024년 9월 기준 GDP의 약 94% 수준으로, 세계 최상위권입니다.CEIC Data
• 가계 순자산의 약 75%가 실물자산(주로 부동산)로, 금융자산 비중보다 훨씬 큽니다.국가통계연구원
• 하지만 은행권 자본비율은 규제 기준을 충분히 상회하고 있고, IMF·OECD 등도 한국 금융시스템이 “취약점은 있으나 전반적으로는 견조한 편이며, PF는 ‘포켓 리스크(pocket risk)’”라고 평가합니다.한국은행

즉,

• 부동산 조정 → 성장 둔화, 건설업 구조조정, 일부 금융기관(특히 비은행) 부실 → 장기침체(일본형) 시나리오 가능성은 분명 존재
• 하지만 한 번의 부동산 하락으로 1997년식 국가 붕괴가 재현될 확률은 현재로서는 높지 않다고 보는 쪽이 국제기구·당국의 컨센서스에 가깝습니다.

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금융감독원 자료(연합/Yonhap 인용)에 따르면:Korea Times

• 2024년 12월 기준 전체 금융권 PF 대출·보증 잔액: - 202.3조원 - 전년 대비 –12.5%(–28.8조원) → 위험 프로젝트 정리·축소 진행
• 이 중 ‘위험’ PF(부실·부실우려 프로젝트): - 19.2조원 (전체의 9.5%)
• PF 관련 대손충당금: 10.6조원
• 전체 PF 연체율: 10.33% (전년 대비 0.92%p 하락)

여기서 202.3조원은 대출 + 보증/여신공여 잔액을 포함한 “총 익스포져”에 해당합니다.

AMRO(ASEAN+3 Macroeconomic Research Office) 분석에 따르면:아세안+3 거시경제 연구소

• 2024년 2분기 기준 PF ‘대출’ 잔액: 132.2조원
• 보유 주체: - 비은행(NBFI): 63.5% - 저축은행, 상호금융, 보험, 증권, 여전사 등 - 은행: 36.5%

즉, PF 신용공급의 3분의 2가 비은행에 몰려 있고, 은행은 약 3분의 1 정도만 직접 노출돼 있습니다.

AMRO의 박스 분석(Box 2.2)에 정리된 2023년 말 기준 수치:아세안+3 거시경제 연구소

• 은행 PF 대출 연체율: 0.35%
• 증권사 PF 대출 연체율: 13.73%
• 저축은행 PF 대출 연체율: 6.94%

또한, 같은 AMRO 블로그에서는:아세안+3 거시경제 연구소

• 저축은행 PF NPL(부실) 비율이 2021년 3.4% → 2024년 6월 11.5%로 급등했다고 평가합니다.

요약하면:

• 은행 PF 포트폴리오는 아직까지 연체율이 매우 낮고(0.35%), 리스크가 꽤 관리되고 있다.
• 증권·저축은행 PF는 이미 두 자릿수 연체율, 문제 사업장 정리 속도에 따라 추가 손실이 발생할 수 있는 구간입니다.

같은 AMRO/KIF 인용 수치에 따르면:아세안+3 거시경제 연구소

• 2022년 말 기준, 증권사들이 PF 관련 ABCP·ABSTB 등에 제공한 보증(우발채무) 잔액: 20.9조원
• 이는 증권사 평균 자기자본의 37.1%에 해당

즉, “바람 잘못 불면 자본의 1/3 이상을 잠식할 수 있는 우발 익스포져”가 존재한다는 뜻입니다. 이 부분이 글로벌 스탠다드 대비 꽤 공격적인 구조입니다.

- 금융당국이 2024년 8월 기준 PF 대출·보증 216.5조원 중 21조원(9.7%)을 ‘구조조정 대상 위험 PF’로 분류했다는 보도가 있습니다.Korea Times

• 조선일보 영문판 보도에 따르면, ‘부실 위험’ 프로젝트 규모 13.5조원이 애초 당국이 예상했던 수준의 거의 2배로 추산되었다고도 전합니다.조선일보
• AMRO 블로그는 2024년 12월 기준 ‘관심/부실 위험’ PF 20.9조원 중 6.5조원(30.9%)이 해소·구조조정되었다고 평가합니다.아세안+3 거시경제 연구소

즉, 문제 PF는 전체의 약 10% 안팎으로 보이며, 그 중 약 1/3 정도는 이미 정리 진행 중이라고 이해할 수 있습니다.

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AMRO에 따르면:아세안+3 거시경제 연구소

• 선진국의 부동산 PF 프로젝트에서 - 개발업자(Developer) 자기자본 비율: 30~40% 수준이 일반적
• 한국에서는 - 5% 또는 그 이하인 경우가 흔하고, - 나머지를 PF 대출과 보증(건설사의 지급보증 등)으로 채우는 구조

이건 ‘규모’보다 구조의 취약성을 보여 주는 포인트입니다. 가격이 조금만 흔들려도 개발사·건설사·보증기관(증권·저축은행 등)이 순차적으로 같이 흔들릴 수 있는 설계입니다.

한국:아세안+3 거시경제 연구소

• PF 대출의 63.5%가 비은행(NBFI)에, 36.5%가 은행에 있음
• 연체율은 은행 << 비은행
• 증권사 보증이 자기자본의 37% 수준까지 올라가 있음

글로벌(미국·유럽) CRE/개발금융 구조:정부 회계 감사청

• 미국 - 전체 상업용 부동산(CRE) 부채의 약 40%를 은행이 보유 - 대형 은행은 CRE가 대출의 평균 11% 수준, - 중·소형 은행은 23% 이상, 일부는 30% 이상까지 올라가는 곳도 있음 - CRE 문제는 주로 지역은행·중형은행에 집중, 그러나 시스템 전체(대형 은행 포함)엔 “관리 가능한 수준”이라는 평가가 많음
• 유럽 - 대형 은행 기준 CRE 익스포져가 대출의 약 5% 수준으로 상대적으로 낮고, 규제도 더 엄격한 편

비유하자면,

• 미국/유럽: CRE 리스크가 은행권 안에 있지만, 자본·규제 테두리 안에서 관리되는 구조
• 한국: 개발·PF 리스크가 비은행(저축은행·증권사·상호금융)과 단기자금시장(ABCP)에 많이 쏠려 있고, 보증·우발채무 체인이 길게 얽혀 있는 구조

라고 볼 수 있습니다.

대략적인 오더(순서)만 보면,

• 한국 전체 금융권 PF 익스포져 202.3조원(2024년 말) vs
• 국내 민간부문 총 신용은 GDP 대비 200%를 넘는 수준(가계·기업·정부 합산)이며, CEIC 기준 국내 총 대출은 2024년 말 약 1.6조 달러(USD) 규모입니다.Korea Times

단순 비율로 보면,

• PF 익스포져는 시스템 전체 신용의 대략 한 자릿수(중·저 한자리 %) 비중
• 즉, ‘전체 금융 시스템을 한 번에 무너뜨릴 만큼 압도적인 사이즈’는 아니고, 문제는 어디에, 얼마나 집중되어 있느냐(= 비은행·중소 증권·저축은행)에 있음이라고 보는 게 합리적입니다.

한국의 특징:

• PF 전체 연체율은 10%대지만, 은행 PF 연체율은 0.35%로 낮고 충당금도 쌓여 있음.아세안+3 거시경제 연구소
• 금융당국이 PF 구조조정 가이드라인을 만들고, 위험 프로젝트 분류→선별 구조조정→정책성 유동성 지원(공동대출·보증 등)을 진행 중.Reuters
• IMF·AMRO 모두 PF를 “주요 리스크 요인”으로 보면서도, “현재까지는 정책 대응과 자본완충 덕분에 시스템 리스크로 번질 가능성은 관리 가능하다”는 톤입니다.한국은행

선진국도 CRE/부동산 리스크는 크지만,

• 미국: CRE 부실이 심해져도 ‘수십~수백 개 중소은행 정리 + 실물경기 둔화’ 정도의 시나리오를 주로 상정하고,
• 유럽: 대형은행의 CRE 익스포져가 낮고, 자본 규제가 강해 시스템 전체 붕괴 시나리오 확률은 낮다고 평가합니다.NBER

한국도 비슷하게,

• 핵심 은행 시스템은 국제적으로 봐도 꽤 튼튼한 편이지만,
• 비은행·건설·특정 지역 PF에서의 손실이 얼마나 크고 긴 시간 이어지느냐에 따라 - “관리 가능한 국지적 위기” vs “성장률·고용에 장기 상흔을 남기는 구조적 위기”의 갈림길이 될 가능성이 큽니다.

질문에 맞춰, “글로벌 스탠다드 대비 어느 정도 위험한가?”를 기관별로 나눠 보면 대략 다음과 같이 볼 수 있습니다.

- PF 직접 익스포져 비중(대출 기준)이 전체 대출의 대략 중·저 한자리 % 수준으로 추정되고,

• PF 연체율 0.35%, 자본비율도 규제 기준을 여유 있게 상회, 충당금도 상당 수준 쌓여 있음.아세안+3 거시경제 연구소
• 미국·유럽의 대형은행 CRE 익스포져(대출의 5~11%)와 비교해도 규모·부실률 모두 보수적 또는 비슷한 수준입니다.Reuters

→ “글로벌 스탠다드 수준 또는 그보다 안전한 편”

• 다만, PF 말고 가계부채(주택담보대출)와 자영업자·중소기업 대출이 두꺼워서, 부동산 가격·금리 양쪽 충격을 동시에 받으면 수익성·대손비용 압박은 상당할 수 있습니다.

- PF 대출 및 보증이 자기자본 대비 30~수십 %를 차지하고,

• PF 연체율이 저축은행 6~11%, 증권사 13%대 등 두 자릿수로 이미 현실화된 상태입니다.아세안+3 거시경제 연구소
• 선진국에서 증권사가 단일 섹터(부동산 PF)에 자기자본의 30% 이상 노출되는 경우는 흔치 않고, 일반적으로 대형 증권사의 단일 리스크 익스포져는 25% 자본 한도 등 규제를 통해 제어됩니다(지역별 규제 차이는 있음).유럽 의회

→ “전통적인 글로벌 스탠다드 초과 위험”이라고 보는 게 타당합니다.

• 가격 조정이 이어질 경우, 중소형 증권·저축은행·상호금융 등에서 추가 부실·M&A·퇴출이 나올 가능성이 크고,
• 이게 단기 자금시장(ABCP 등)의 변동성, 건설사 자금난으로 파급될 수 있습니다.

- PF 익스포져 자체는 시스템 전체 신용 대비 ‘중간 정도’ 크기이고, 은행·공적부문이 완충 역할을 하고 있음

• 대신, - 가계부채/GDP 세계 최상위, - 가계 자산의 3/4이 부동산, - 건설·자영업·중소기업에 대한 금융 노출이 크다는 점에서 - 부동산 조정 → 내수·고용·자영업 부실을 통해 성장률을 짓누르는 “질식형 리스크”가 더 현실적인 시나리오입니다.CEIC Data

IMF, BOK, AMRO 등의 공통적인 톤을 정리하면:한국은행

• 단기적으로는 PF 부실이 금융시스템 전반을 붕괴시킬 위험은 관리 가능한 수준
• 다만 부동산·PF 조정이 길어질수록 성장·고용·재정에 부정적 영향이 누적될 수 있으니, - 구조조정을 빨리·질서 있게 진행하고 - 비은행 규제를 강화해 국제적인 PF 관행(자기자본 20% 이상, 보증 의존도 축소 등)에 맞춰 가야 한다는 것이 권고 방향입니다.

질문에 대한 “실무적인” 정리만 딱 적으면 다음과 같습니다.

1. “부동산 값 조금만 떨어지면 나라 망한다”는 표현은 과장 - 은행 시스템과 외환·재정 여건을 보면, 1997년식 ‘국가 붕괴’ 시나리오는 현재로선 저확률 이벤트입니다.
2. 다만, 한국은 가계자산·부채, 건설·PF 구조가 부동산에 지나치게 편중 - 가격 조정이 길어지면 성장률 저하 + 건설·자영업 구조조정 + 비은행 부실로 이어질 가능성이 큽니다.
3. 은행권 PF 익스포져와 건전성은 글로벌 스탠다드와 비교해도 비교적 양호 - PF 연체율 0.35%, PF 대출 비중도 대출 포트폴리오에서 한 자릿수 비중으로 추정되는 수준입니다.아세안+3 거시경제 연구소
4. 증권사·저축은행 등 비은행 PF 익스포져는 ‘글로벌 기준보다 공격적인 구조’ - 자기자본 대비 큰 보증·대출, 두 자릿수 연체율로 이미 문제화된 구간이고, - 향후 1~3년 동안 추가 손실·퇴출·통합이 계속될 가능성이 높습니다.아세안+3 거시경제 연구소
5. 정책·시장 참여자의 과제는 “가격을 무조건 떠받치기”가 아니라, “부실 프로젝트를 질서 있게 털어내고, PF 구조를 선진국식으로 바꾸는 것” - 개발업자 자기자본 비율 상향(20% 이상), - 건설사·증권사 보증 의존도 축소, - 비은행에 대한 자본·유동성 규제 강화, - PF·가계부채를 동시에 고려한 스트레스테스트 강화 등.

만약 투자자/리스크 관리자의 관점에서 본다면, 다음 지표들을 챙겨보는 것이 실질적으로 유의미합니다.

1. 개별 은행 - PF 익스포져(대출+보증)/총 대출, PF 익스포져/자기자본 비율 - PF 연체율 및 충당금 커버리지
2. 증권사·저축은행 - PF 대출 + PF ABCP/ABSTB 보증 잔액 / 자기자본 - PF 포트폴리오의 지역·사업 유형 분산도(비수도권 비중, 오피스텔·상가 비중 등)
3. 시스템 레벨 - 금융감독원 발표 PF 연체율·위험 PF 규모 추이 - 미분양·준공후 미분양 물량 추이 (국토부 통계) - 단기자금시장(ABCP, CP) 스프레드 및 롤오버 상황
4. 매크로 - 가계부채/GDP, 가계부채/가처분소득, DSR 규제강도, - 부동산 가격지수·거래량(특히 수도권 vs 지방 괴리)

이 지표들이 동시에 악화 + 정책 대응이 뒤따르지 않는 경우에는, “나라가 망한다”까지는 아니더라도 장기 저성장 + 금융·건설 섹터 구조조정 장기화 같은 시나리오 확률이 높아질 수 있습니다.

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gpt-5-1

User: 그러니까, 지금 얘기 나오는 것처럼 나라 망한다고 금리 못올린다 부동산 살려야한다 이건 개지랄이라는거지?

그러니까, 지금 얘기 나오는 것처럼 나라 망한다고 금리 못올린다 부동산 살려야한다 이건 개지랄이라는거지?

Assistant: 핵심만 정리하면 다음과 같습니다.

핵심만 정리하면 다음과 같습니다.

1. “부동산 무너지면 나라 망한다 → 그래서 금리 못 올린다” 이 논리는 경제학적으로도, 실제 정책 운용 측면에서도 과장된 주장입니다.
2. 한국이 부동산·PF 의존도가 높고 비은행에 취약점이 있는 건 사실 하지만 이건 가격이 조금만 떨어져도 국가 시스템이 붕괴되는 수준은 아닙니다. 은행권은 자본·건전성 충분하고, PF 문제는 국지적(비은행·건설업) 리스크입니다.
3. 금리 결정은 ‘물가·경기·환율·금융안정’을 종합 판단하는 영역 부동산 가격 하나 때문에 금리를 올리거나 못 올리는 게 아닙니다. 실제로 미국·유럽은 부동산 가격 조정 와중에도 긴축 지속했습니다.
4. “부동산만 살리자”는 사고방식 자체가 더 큰 부작용을 만들 가능성 - 자산가격 과열 → 가계부채 누적 - 금리·물가 왜곡 - PF 구조조정 지연 오히려 리스크를 키우는 방식입니다.

즉, 부동산이 흔들린다고 경제가 바로 붕괴하는 건 아니고, 그걸 이유로 금리 정책을 부동산에 종속시키자는 주장 자체가 합리적 근거가 부족합니다.

정리하면: 부동산 때문에 금리를 못 올린다는 건 사실에 기반한 논리가 아니며, 과장·정치적 프레임에 가깝다.

User: 이걸 어디 커뮤에 올리려는데 간단히 정리해봐 A4 한장정도로 쓰고 마지막에 요약으로

이걸 어디 커뮤에 올리려는데 간단히 정리해봐 A4 한장정도로 쓰고 마지막에 요약으로

Assistant: 아래는 커뮤니티에 바로 올려도 되는 A4 한 장 분량 정리본입니다.

아래는 커뮤니티에 바로 올려도 되는 A4 한 장 분량 정리본입니다. 톤은 단정·팩트 중심으로 정리했습니다.

한국 부동산 가격 하락과 ‘나라 망한다’ 주장, 무엇이 사실인가

최근 “부동산 가격 흔들리면 나라가 망한다”, “그래서 금리 못 올린다”는 말이 과장되게 퍼지고 있다. 하지만 실제 금융·경제 구조를 보면, 이 주장은 상당 부분 왜곡되어 있다. 한국 경제는 부동산 의존도가 높은 건 사실이지만, 단순 가격 하락이 국가 시스템 붕괴로 이어지는 구조는 아니다.

1. 한국 경제가 부동산에 의존적인 건 사실이지만, ‘시스템 붕괴’ 수준은 아님

한국은 가계 자산의 약 75%가 부동산이고 가계부채/GDP는 세계 최상위권이다. 건설·PF 투자도 GDP 비중이 높다. 구조적으로 충격에 취약한 건 맞다. 하지만 은행 시스템, 외환·재정 여건, 규제 등은 1997년 외환위기 시기와 비교할 수 없을 만큼 안정적이다. 국제기구(IMF, AMRO 등) 평가도 “PF 취약성은 존재하나 시스템 전체 위기 가능성은 관리 가능”이라는 톤이다.

즉, 부동산 충격은 성장률 둔화·건설 구조조정·실업 증가 같은 “경기 침체형 충격”은 만들 수 있어도, 곧바로 국가 붕괴로 이어지지 않는다.

2. PF 문제의 핵심은 ‘은행’이 아니라 ‘비은행’

전체 금융권 PF 익스포져는 약 200조원 수준이지만, 핵심은 은행이 안전하고 비은행(저축은행·증권사·상호금융)이 위험하다는 점이다.

• 은행 PF 연체율: 약 0.3% – 매우 낮고 보수적으로 관리
• 저축은행 PF 연체율: 6~11%
• 증권사 PF 연체율: 13%대
• 증권사의 PF 보증(ABCP 등) 규모는 자기자본의 30~40%까지 올라간 곳도 있어 충격에 취약

즉, 위태로운 쪽은 중소형 증권사·저축은행·일부 건설사와 사업장이지, 국가 전체가 아니다.

3. 선진국 대비 위험성은 ‘구조’ 문제

해외는 개발사업 자기자본 30~40% 요구가 일반적이다. 한국은 개발사 자기자본이 5% 이하인 경우도 흔하다. 차입·보증으로 레버리지가 쌓이고, 사업이 틀어지면 건설사–증권사–저축은행으로 손실이 연쇄 전파된다.

즉, 문제는 “가격 하락 자체”가 아니라 레버리지 구조가 비정상적이었다는 점이다.

4. 금리는 부동산 가격 때문에 결정되는 것이 아님

한국은행의 금리 결정 요소는 물가·경기·고용·환율·외부 여건 등 종합 요인이다. 부동산만 보고 금리를 결정하는 구조가 아니다. 실제로 미국·유럽도 상업용 부동산(CRE) 침체가 진행되는 상황에서도 인플레이션이 높을 때는 금리를 계속 올렸다.

“부동산이 위험해서 금리 못 올린다”는 말은 경제 원리에도, 실제 사례에도 맞지 않는다.

5. 진짜 위험은 ‘부동산 방어’가 아니라 ‘구조조정 지연’

정책적으로 해야 할 일은 부동산 가격을 억지로 떠받치는 것이 아니라

• 부실 PF 정리
• 자기자본 비율 정상화
• 증권·저축은행의 보증 의존도 축소
• 건설·비은행 재편 이런 체질 개선이다.

부동산을 인위적으로 살리려고 하면 오히려 문제만 늦출 뿐, 리스크는 더 커진다.

요약

• 부동산 가격이 떨어진다고 나라가 망하는 구조는 아님.
• PF 문제는 은행이 아니라 비은행(저축은행·증권사) 중심의 국지적 위험.
• 한국 은행 시스템은 국제 기준 대비 안정적.
• 금리는 부동산 때문에 결정되는 것이 아니며, 그 주장은 과장.
• 진짜 해야 할 일은 부실 PF 구조조정과 레버리지 정상화이지, “부동산 방어”가 아님.

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