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User: 懇請，想請教一件事

懇請，想請教一件事 關於持分土地被偷蓋房子 要怎麼處理？ 對方不承認是他蓋的 房子已蓋成2層樓的水泥和鐵皮車庫 找村長，村長還包庇蓋房子的人 目前還可能會繼續擴建 請問有專業人事或是有遇過類似事件的嗎？

Assistant: 這種情況在實務上不罕見，但一定要盡快處理，否則對方「既成事實」會對你非常不利。下面我用實務＋法律流程，一步一步跟你說可以怎麼做（不是空談）。

這種情況在實務上不罕見，但一定要盡快處理，否則對方「既成事實」會對你非常不利。下面我用實務＋法律流程，一步一步跟你說可以怎麼做（不是空談）。

一、先說重點結論（請務必看）

持分土地上，未經全體共有人同意就蓋房子＝違法占用＋可能違建 就算對方「不承認是他蓋的」，只要實際使用、管理、受益，就跑不掉。

👉 你現在要做的是：

1. 保全證據（立刻）
2. 同步走「行政檢舉＋民事訴訟」
3. 不要再只找村長（沒有實權，還可能反過來害你）

二、第一步：立刻保全證據（非常關鍵）

請你今天或這兩天就做👇

1️⃣ 蒐集現場證據

• 拍照、錄影： - 建物全貌（2層樓、水泥、鐵皮車庫） - 正在施工、材料、工人 - 進出使用的人、車輛
• 拍「門牌、位置、周邊地標」
• 拍「施工日期可辨識的東西」（報紙、手機日期畫面）

📌 用手機開啟「顯示拍攝時間」（或保留原始檔）

2️⃣ 申請「土地謄本＋地籍圖」

到地政事務所或網路申請：

• 土地登記謄本
• 地籍圖

目的：

• 證明你是共有人
• 證明房子蓋在「持分土地上」

三、第二步：馬上檢舉「違建」（阻止繼續蓋）

這一步最快、最有立即效果。

向哪裡檢舉？

• 縣市政府 建管處／工務局
• 說明： > 持分土地未經共有人同意，擅自興建兩層樓水泥建物與鐵皮車庫，疑似違建，且仍在施工。

📌 可匿名，但實名比較有力

違建成立會怎樣？

• 勒令停工
• 可能拆除
• 對方會怕（因為罰很重）

⚠️ 村長無權干預違建 他包庇沒關係，政府一查就會跳過他。

四、第三步：民事法律手段（核心）

這是真正能解決土地被占的關鍵。

1️⃣「返還土地＋拆屋還地」

依據：

• 民法第767條（所有物返還請求權）
• 共有人未經同意不得獨占使用

就算對方不承認：

• 法院看的是「誰在使用、誰受益」
• 常見判決：「推定實際使用人為建築人」

2️⃣「不當得利／相當於租金」

你可以要求：

• 自占用日起
• 每月按市價租金賠償

👉 很多人一被判要賠錢，就會談拆屋或和解

3️⃣ 可聲請「假處分」（阻止繼續擴建）

如果正在擴建：

• 可向法院聲請： - 禁止施工假處分

📌 律師操作會比較穩，但不是一定要大律師

五、對方不承認是他蓋的，怎麼破？

實務上這招很常見，法院不吃這套👇

你可以用：

• 工人證詞
• 鄰居證詞
• 水電申請人
• 使用人是誰
• 車庫停誰的車
• 材料放誰的地
• 誰鎖門、誰管理

👉 「實際支配＋使用」就夠了

六、關於村長包庇（老實說）

我必須直說一句重話，但是真話：

村長沒有任何土地或建築合法性的決定權

他：

• 不能准你蓋
• 不能幫對方合法
• 更不能阻止你提告

⚠️ 繼續找村長，只會：

• 延誤時間
• 讓對方繼續「蓋到你告不動」

七、你現在最實際的三條路

🔴 最推薦（成功率最高）

1. 蒐證
2. 檢舉違建
3. 找「不動產／土地糾紛」律師寄存證信函
4. 提「拆屋還地」

🟡 預算有限版

• 自行檢舉違建
• 自行提民事（簡易程序或地院）
• 法院通常會要求對方舉證

🟢 若你願意，我可以幫你

我可以：

• 幫你 整理一份「檢舉違建文字範本」
• 幫你 列「起訴狀重點架構」
• 幫你 判斷你這案子勝率與風險

如果你願意，請回覆我這幾件事（不用一次全給）： 1️⃣ 土地是「農地／建地／其他」？ 2️⃣ 你持分比例？ 3️⃣ 對方是共有人還是外人？ 4️⃣ 建物大概什麼時候開始蓋？

我會用「實務角度」幫你往下走，不跟你說空話。