Openai/68ab55eb-db30-8007-8c57-5bc9825c84e3

This conversation was exported from ChatGPT

gpt-5

User: Get advice הסכנות לקוח חוזה הנל ערביות בטחונות דברים חסרים

Get advice הסכנות לקוח חוזה הנל ערביות בטחונות דברים חסרים

Assistant: עיינתי בשלושת המסמכים שצירפת הסכם מלא, תמצית עיקרי ההסכם, ומכתב ללו"ז והסבר, ואסכם עבורך את הסכנות, הערבויות, הבטחונות …

עיינתי בשלושת המסמכים שצירפת (הסכם מלא, תמצית עיקרי ההסכם, ומכתב ללו"ז והסבר), ואסכם עבורך את הסכנות, הערבויות, הבטחונות ומה שנראה כחסר מנקודת מבט של בעל דירה:

1. ערבות הדדית בין בעלי הדירות – כל בעלים אחראי ביחד ולחוד כלפי היזם להצהרות ולהתחייבויות (למשל לגבי רישום, הסרת שעבודים, תשלומי חובות). משמעות הדבר: אם שכן לא יסדיר בזמן רישום או חוב, היזם עלול לטעון שגם אחרים אחראיםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

1. אפשרות ביטול חד־צדדי ליזם – היזם רשאי לבטל אם לא הושג רוב חתימות בזמן, אם התב"ע לא אושרה, אם אין ליווי בנקאי, או אם רווחיות הפרויקט נמוכה מ־16%G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… . זה משאיר את הבעלים בחוסר ודאות לאורך שנים.
2. כוח רב לנציגות הדיירים – לנציגות מותר להאריך מועדים, לנהל מו"מ ולפעול בשם הדיירים, אך אין לה אחריות אישית. הבעלים ויתרו מראש על טענות ותביעות נגדה כל עוד פעלה "בתום לב"G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
3. חובות שוטפים על הבעלים – על הדיירים להמשיך לשלם מסים, ארנונה, מים, חשמל וכל החובות עד מועד הפינוי. אם מישהו לא עומד בזה – האחריות נופלת עליו, לא על היזםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
4. בניה חריגה לפני פינוי – אם בעל דירה יבצע תוספת/ממ"ד/שיפוץ לפני הפינוי ללא אישור, לא יקבל פיצוי נוסף, וכל העלויות עליוG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

1. חוק מכר (דירות) – בטוחות: היזם מחויב לספק ערבויות על פי חוק המכר (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) גם לבעלי הדירות וגם לרוכשים חיצונייםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

1. ביטוחים: נדרשים ביטוחי עבודות, ביטוח מבנה לתקופת הפינוי, ביטוח אחריות מקצועית, וביטוח אחריות כלפי צד ג'G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
2. ליווי בנקאי סגור: תנאי מתלה הוא חתימה עם בנק מלווה, שיבטיח ערבויות פיננסיות לכל הדייריםG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
3. שכירות חלופית: התחייבות לפינוי הדירה תוך 90 יום והבטחת מימון שכ"ד חלופי. אולם גובה הפיצוי/שכ"ד לא פורט בתמצית – רק מוגבלות על הפחתה של עד 30% במקרה של קיזוזG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

1. אין פירוט מלא של גובה דמי שכירות חלופית – לא מופיע מנגנון ברור לקביעת שכ"ד ריאלי לתקופת הביצוע. זה פתח לסכסוכים.

1. מפרט טכני סופי לא מצורף – ההסכם מציין שיצורף בהמשך (נספח ו/1, ו/2)G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . כרגע הבעלים חתומים בלי לדעת בדיוק מה יקבלו (רמת גמר, חניה, מחסן).
2. חוסר מנגנון פיצוי במקרה של עיכובים – ההסכם נותן ליזם אפשרויות רבות להאריך לוחות זמנים (עד 24 חודשים נוספים), אך לא קובע פיצוי ברור לבעלים במקרה של עיכוב.
3. ביטול עקב "חוסר כדאיות כלכלית" – סעיף מסוכן: היזם יכול לבטל אם שיעור הרווחיות <16% או אם יש דייר סרבן שלא ניתן לפנותוG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… . זה שם את הסיכון הכלכלי על הדיירים.
4. חוסר בהגנה על זכויות מיוחדות – אין מנגנון ברור לבעלי צרכים מיוחדים (קשישים, נכים) מעבר לנספח כללי ("נספח קשישים"), שלא הוצג בפועל.
5. חוסר ערבויות על שלב ההריסה – יש התחייבות לליווי וביטוחים, אך לא מצוין מה קורה אם היזם נכנס לקשיים אחרי הריסת הבניינים ולפני סיום בניה.

- לדרוש מפרט טכני סופי טרם חתימה – כולל שטח מדויק, רמת גמר, מספר חניות/מחסנים.

• לדרוש ערבויות שכירות כתובות – סכום חודשי קבוע לפי מחיר שוק (שמאי מוסכם), לא "לפי שיקול היזם".
• לבקש סעיף פיצוי מוסדר במקרה של איחור במסירת דירה (לדוגמה: פי 1.5 מהשכ"ד שנקבע).
• להסדיר ערבות בנקאית אישית כבר בשלב הפינוי, לא רק לרוכשים החיצוניים.
• לבקש הבהרה/תוספת שמנוגדת לזכות ביטול חד־צדדית של היזם מטעמי "חוסר כדאיות".
• לשקול מינוי שמאי/עורך דין מטעם הבעלים שילווה אתכם באופן בלתי תלוי ביזם.

רוצה שאכין לך טבלה השוואתית בין מה ההסכם נותן לבין מה חסר/מסוכן לבעלים, כדי שתוכל להציג לנציגות או לעו"ד?

User: כן יש פה

כן יש פה

Assistant: מעולה 👍

מעולה 👍 הכנתי עבורך טבלה מסודרת שמחלקת בין מה קיים בהסכם לבין מה חסר / מסוכן מנקודת מבט של בעל דירה:

| | | |

| --- | --- | --- | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |

1. לדרוש צירוף מפרט טכני סופי לפני חתימה – אחרת יש חתימה "על עיוור".

1. להכניס מנגנון פיצוי מוסדר על איחור במסירה (כמו בחוק המכר: שכ"ד × 1.5).
2. להבטיח ערבויות גם על שלב ההריסה – שלא תישארו בלי דירה ובלי בטוחה.
3. לקבוע שכ"ד חלופי ריאלי – לפי הערכת שמאי מוסכם + הצמדה למדד.
4. להגביל את זכות הביטול של היזם – למשל לבטל רק עד שלב מסוים ולא לאורך כל הדרך.
5. לדרוש נספח קשישים / בעלי צרכים מיוחדים ברור וחתום.

רוצה שאכין לך נוסח הצעות לתיקונים/דרישות שתוכלו להציג לנציגות או לעו"ד לפני החתימה?

User: יש ערבות בנקאית אוטונומית כן ובנוסף

יש ערבות בנקאית אוטונומית כן ובנוסף

Assistant: שאלה מצוינת 👌

שאלה מצוינת 👌

כן, במסמכים אכן מצוין כי היזם מחויב לתת בטוחות לפי חוק המכר (דירות) במסגרת הליווי הבנקאי – כלומר ערבות בנקאית לטובת בעלי הדירות וגם לרוכשים חיצונייםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר…

G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת…

. אבל חשוב לשים לב להבדלים:

1. ערבות חוק מכר (דירות) - לפי החוק, כל בעל דירה אמור לקבל ערבות בנקאית (או חלופה מוכרת – פוליסת ביטוח/רישום בטאבו) על הדירה החדשה. - זה מבטיח שאם היזם קורס אחרי ההריסה, הבנק המלווה אחראי להשלים או לפצות.

1. ערבות שכירות / דיור חלופי - במסמכים לא מצוין מנגנון ערבות אוטונומית מיוחדת לשכ"ד. יש רק התחייבות כללית למימון שכ"ד חלופיG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… . - המשמעות: אם היזם ייקלע לקשיים במהלך תקופת הפינוי – אין ודאות שהשכירות תשולם בפועל.
2. ערבויות ביצוע נוספות (ביטוחים) - נספחים להסכם מחייבים את היזם לערוך ביטוחי עבודות, ביטוח דיירים לתקופת הפינוי, אחריות מקצועית, צד ג'G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - אלו לא ערבויות בנקאיות, אלא ביטוחים – כלומר תלויים בחברת הביטוח ולא בהכרח מכסים דייר אם היזם חדל לפעול.

- אין התחייבות מפורשת לערבות בנקאית אוטונומית לשכ"ד (כלומר ערבות שניתן לממש מידית, ללא תנאי).

• אין ערבות ייעודית לתקופת הביניים – הזמן בין הריסה למסירת דירה חדשה.
• אין סעיף שמגן מפני ביטול חד-צדדי מצד היזם (למשל בטענת "חוסר כדאיות כלכלית") תוך שהבעלים כבר פונוG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .

1. ערבות בנקאית אוטונומית לשכ"ד – צמודה למדד, לכל תקופת ההריסה והבניה.

1. ערבות בנקאית אישית לדיירים (לא רק לרוכשים חדשים) – כך שבכל מקרה הדייר יכול לממש בנק בלי תלות ביזם.
2. הגבלת זכות הביטול של היזם – שברגע שנחתם ליווי בנקאי/החלה בניה – לא יוכל לבטל.
3. התחייבות ללו"ז קשיח עם קנס מוסדר – למשל, אם הדירה החדשה לא נמסרה תוך X חודשים, הדייר מקבל פיצוי כספי נוסף.

רוצה שאבנה עבורך טיוטת נוסח דרישה לערבות בנקאית אוטונומית לשכ"ד, שתוכל להציג לעו"ד או לנציגות?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 🙌

מעולה 🙌 הנה טיוטה משפטית-מעשית לנוסח דרישה שתוכל להעביר לעו״ד/נציגות כדי להכניס להסכם. ניסחתי בסגנון חוזי:

1. מתן ערבות בנקאית אוטונומית לשכר דירה:

היזם ימציא לכל אחד מהבעלים ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית, צמודה למדד המחירים לצרכן, לטובת כל אחד מהבעלים, להבטחת תשלום דמי השכירות המוסכמים בגין דירת מגורים חלופית לתקופת הפינוי, ההריסה והבנייה, וזאת לכל התקופה שמיום מסירת החזקה בדירה הקיימת ליזם ועד למועד מסירת החזקה בדירה החדשה לבעלים בפועל.

1. סכום הערבות:

סכום הערבות ייקבע בהתאם להערכת שמאי מקרקעין מוסכם בין הצדדים ויעמוד על סכום שכר דירה ריאלי לדירה חלופית שוות ערך באזור הפרויקט, בתוספת 25% לצורך הבטחת זמינות ויכולת מימוש.

1. תנאי מימוש הערבות:

הערבות האוטונומית ניתנת למימוש על ידי הבעלים, ללא צורך בהוכחת נזק, בהצגת דרישה בנקאית פשוטה. הבנק מתחייב לשלם את מלוא הסכום הנקוב בערבות עד לגובה ההוצאות בפועל בגין דיור חלופי.

1. תקופת הערבות:

הערבות תהיה בתוקף לכל תקופת הפינוי והבנייה, ותוארך באופן אוטומטי עד למסירת החזקה בדירה החדשה לבעלים, לרבות במקרים של עיכוב, דחייה או הארכת מועדים מכל סיבה שהיא.

1. שמירה על זכויות נוספות:

מובהר כי מימוש הערבות אינו גורע מכל זכות אחרת של הבעלים לפיצוי בגין נזקיו, ואינו מהווה ויתור על הוראות אחרות בהסכם זה, לרבות פיצוי בגין איחור במסירה לפי חוק המכר (דירות).

⚖️ סעיף כזה מחזק מאוד את ההגנה של הדיירים: הוא מונע מצב שבו נשארים בלי דירה ובלי שכירות במקרה של בעיה עם היזם.

רוצה שאבנה לך גם נוסח דרישה מקוצר במכתב לנציגות, בנוסח ידידותי ולא משפטי, שאפשר לשלוח בוואטסאפ לקבוצה/ועד?

User: האם יש הבטחה לסוג דירה לשמירה כל כיווני אוויר

האם יש הבטחה לסוג דירה לשמירה כל כיווני אוויר

Assistant: שאלה מצוינת 👌

שאלה מצוינת 👌 עברתי על ההסכם והתמצית – ואין התחייבות מפורשת לשמור לכל בעל דירה את אותו סוג דירה או את כל כיווני האוויר שהיו לו קודם.

- ההסכם קובע שהיזם יבנה לכל בעלים דירה חדשה בהתאם למפרט הטכני (שעדיין לא צורף במלואו)G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• ההתחייבות היא למסירת דירה חדשה "שוות ערך" במתחם, לפי שטח וחלוקה שנקבעה בתב"ע החדשה, אבל אין התחייבות חוזית שיישמרו בדיוק אותם כיווני אוויר.
• ההסכם מאפשר ליזם לבצע התאמות תכנוניות לפי דרישות הרשויות (למשל שינוי מיקום דירה בבניין או צירוף חלקות נוספות)G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
• דירות מיוחדות (פנטהאוז, דופלקס, גן) הוגדרו בהסכם, אך נקבע במפורש שרק עד 15% מהדירות יוגדרו "מיוחדות"G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . כלומר – אין הבטחה אוטומטית שכל בעל דירה בקומה עליונה או עם גינה יקבל דירה מקבילה.

- כיווני אוויר: אין סעיף שמבטיח שמירה על כל כיווני האוויר שהיו לדירה הקיימת. היזם יכול להציב אותך בדירה אחרת באותו בניין חדש.

• קומה/מיקום: לא מובטח שתשמור על אותה קומה. לרוב יש מנגנון חלוקה מול נציגות (בהגרלה או לפי ותק/גודל דירה).
• שטח: ההסכם כן מבטיח שטח בהתאם לשיטת המדידה בחוק המכרG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

1. סעיף שמירה על כיווני אוויר – "היזם מתחייב לשמור לכל דייר לפחות על אותו מספר כיווני אוויר שהיו לו בדירה המקורית".

1. סעיף מיקום יחסי – "בעל דירה בקומה גבוהה יקבל דירה בקומה גבוהה, ובעל דירת גן יקבל דירת גן או קומת קרקע עם חצר צמודה".
2. שיתוף הדיירים בבחירת דירות – מנגנון חלוקה שקוף (הגרלה, בחירה לפי סדר מוסכם) כדי למנוע מצב שהיזם בוחר למי לתת את הדירות הטובות יותר.

רוצה שאנסח עבורך טיוטת סעיף להוספה להסכם שיבטיח שמירה על כיווני אוויר ומיקום יחסי לדיירים?

User: האם מובטח שכירות בהתאם למצב בשוק או רק על ידי שמאי כמה שנים שכירות

האם מובטח שכירות בהתאם למצב בשוק או רק על ידי שמאי כמה שנים שכירות

Assistant: שאלה מצוינת 👌

שאלה מצוינת 👌 קראתי שוב את ההסכם המלא + התמצית:

- ההסכם קובע שכל דייר יפונה תוך 90 יום ויהיה זכאי לדיור חלופי (שכירות) עד למסירת הדירה החדשהG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .

• אבל: - לא מופיע מנגנון מפורט שמבטיח שהשכ"ד יהיה לפי שוק חופשי מתעדכן. - ההסכם לא מציין שהיזם חייב להצמיד למדד מחירי השכירות או לבדוק מחירים בפועל כל שנה. - ברוב סעיפי השכירות המופיעים – כתוב שזה יתבסס על הערכת שמאי מוסכם או על קביעה מראש בהסכםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

- אין התחייבות אוטומטית לשכ"ד לפי שוק חופשי (למשל אם השוק עולה ב־20% – ההסכם לא מבטיח עדכון שנתי).

• השכ"ד נקבע לפי שמאי מוסכם בתחילת הדרך, וזה הסכום שישולם לאורך כל תקופת הפינוי.
• המשמעות: אם תקופת הבנייה תתארך (3–5 שנים ואף יותר) – ייתכן שהשכ"ד שתוכל לקבל מהיזם יהיה נמוך משמעותית ממחירי השוק בזמן אמת.

- משך השכ"ד נקבע לפי משך הפינוי + הבנייה בפועל.

• כלומר: כל עוד לא נמסרה דירה חדשה – היזם חייב להמשיך לשלם שכ"ד.
• אין הגבלה במספר שנים (גם אם זה 3, 4 או 5 שנים), אבל שוב – לפי השומה שנקבעה מראש, לא לפי מחירי השוק המתעדכנים.

1. עדכון שנתי לשכ"ד לפי שוק – למשל: "השכ"ד יעודכן אחת לשנה לפי ממוצע מחירי שכירות באזור כפי שנקבע ע"י שמאי מוסכם חדש".

1. הצמדה למדד תשומות הבנייה / מדד מחירי השכירות – להבטיח שהשכ"ד לא נשחק.
2. ערבות בנקאית אוטונומית לשכ"ד (כמו שניסחתי עבורך קודם) – כדי שלא יהיה תלוי ביכולת התשלום של היזם.

👉 רוצה שאנסח לך טיוטת סעיף חלופי שמחייב את היזם להצמיד את השכ"ד לשוק בכל שנה מחדש (שמאי או מדד רשמי)?

User: האם יש רשום שיש אופציה לקבל דירה תמורת דירה

האם יש רשום שיש אופציה לקבל דירה תמורת דירה

Assistant: בדקתי עבורך את ההסכם המלא + התמצית שצירפת 👇

בדקתי עבורך את ההסכם המלא + התמצית שצירפת 👇

- ההסכם קובע שהיזם יקבל מהבעלים את מלוא זכויותיהם במקרקעין, ובתמורה יבנה וירשום על שמם דירות חדשותG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• מוגדר שהבעלים יקבלו יחידות חדשות (דירה חדשה, יחידות מסחר לפי הצורך) על שמם, במקום היחידה הישנהG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
• כלומר – המודל הוא של "דירה תמורת דירה" (לא תשלום כספי ישיר).

- בסעיפי התמורה נאמר: >

• בהסכם לא מופיעה אופציה לבקש כסף במקום דירה או מודל "מכר חלקי" (למעט אם יש בעלים שאינו זכאי לפטור ממס – ואז יש מנגנון ייחודי של עסקת מכר חלקי למיסויG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… ).

- כל בעל דירה יקבל דירה חדשה אחת תמורת הדירה הישנה.

• אין סעיף שמאפשר לבעל דירה לבחור ב־"Buyout" (כסף במקום דירה) אלא אם הנציגות/היזם יסכימו באופן פרטני.
• אין גם התחייבות מפורשת לשמור על אותו מספר חדרים או כיווני אוויר – התמורה היא "דירה חדשה" בהתאם לשטח/זכויות בתב"ע.

כן – יש בהסכם עקרון ברור של דירה תמורת דירה.

לא – אין אופציה רשומה לקבל כסף במקום דירה, אלא רק במקרים חריגים הקשורים למיסוי.

רוצה שאכין עבורך נוסח דרישה שיכניס הבהרה בהסכם: "בעל דירה זכאי לקבל דירה חדשה בעלת שטח ומספר חדרים שווים לפחות ליחידה המקורית (דירה תמורת דירה), לרבות שמירה על מספר כיווני אוויר"?

User: רשום לגבי הערה אזהרה בטאבו וזמן הסרה שלה במקרים מסוימים

רשום לגבי הערה אזהרה בטאבו וזמן הסרה שלה במקרים מסוימים

Assistant: כן – בהסכם מופיעים סעיפים שקשורים ל־הערות אזהרה בטאבו ולמחיקתן.

כן – בהסכם מופיעים סעיפים שקשורים ל־הערות אזהרה בטאבו ולמחיקתן. עברתי על הנוסח, וזה מה שמצאתי:

1. רישום הערת אזהרה לטובת היזם / ליווי בנקאי - הבעלים מתחייבים לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עוה"ד של היזם, כדי לאפשר רישום הערת אזהרה על הדירה הקיימת/המקרקעין לטובת הליווי הבנקאיG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - זה מה שמאפשר לבנק המלווה לתת ערבויות חוק מכר.

1. מחיקת הערות קיימות - בעלי הדירות מתחייבים להסיר הערות אזהרה קודמות, משכנתאות, עיקולים, או זכויות צד ג' (למעט משכנתא רגילה לטובת בנק ישראלי/חברת ביטוח מוכרת) – בתוך פרק זמן קבוע (לרוב 30–120 ימים, תלוי בסעיף)G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
2. מועד להסרת הערות - נקבע כי עד למועד התקיימות התנאים המתלים (כמו אישור תב"ע, רוב חתימות, ליווי בנקאי) – על הבעלים לוודא שהזכויות שלהם נקיות מכל שעבוד/הערהG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - אם יש שעבוד או הערת אזהרה שלא הוסרו – היזם רשאי להאריך את המועד או לדרוש מהבעלים לטפל על חשבונם.
3. כוח ליזם/עו"ד למחוק - לפי ייפוי הכוח המצורף, ליזם ולעוה"ד שלו יש זכות למחוק הערות אזהרה או לרשום אחרות, כדי להסדיר את הליווי הבנקאי והבנייהG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

- אם רשומה על הדירה שלך הערת אזהרה לטובת צד ג' (למשל קונה שלא השלים רכישה, שותף עסקי, או הליך משפטי) – תצטרך להסיר אותה תוך פרק זמן קבוע.

• אם לא תעמוד בזה → ההסכם מאפשר ליזם לבטל את העסקה מולך או לטפל בזה בעצמו ולנכות ממך הוצאות.
• אין סעיף שמבטיח שעם תום הפרויקט ההערה לטובת היזם/הבנק תוסר אוטומטית – אלא רק עם סיום הבנייה ורישום הבית המשותף.

1. לדרוש בהסכם סעיף ברור: "היזם מתחייב למחוק את ההערות שנרשמו לטובתו/לטובת הבנק המלווה תוך 30 יום ממועד רישום הבית המשותף והעברת הדירה החדשה על שם הבעלים".

1. לדרוש שהבנק המלווה יספק התחייבות כתובה למחיקת הערת האזהרה מיד עם קבלת הדירה.
2. לוודא שאין על הדירה שלך הערות פתוחות (בדיקת טאבו עדכנית לפני חתימה).

רוצה שאכין עבורך נוסח קצר להצעה להוספת סעיף בהסכם, שמחייב את היזם למחוק את ההערות בטאבו תוך פרק זמן מוגדר?

User: במקרה של ביטול הפרויקט אין ההתחביות של הסרה איזה סוג של ערבות הבנק נותן .ערבות אוטונטמית בנקאית .זה …

במקרה של ביטול הפרויקט אין ההתחביות של הסרה איזה סוג של ערבות הבנק נותן .ערבות אוטונטמית בנקאית .זה רשום על סמך איזה ערבונות הבנק נותן את הערבות .איפה הערבות נשמרת

Assistant: שאלה חשובה מאוד ⚠️

שאלה חשובה מאוד ⚠️ בדקתי עבורך את סעיפי ההסכם והתמצית לגבי ערבויות הבנק ומה קורה במקרה שהפרויקט מתבטל.

- לפי ההסכם, הבטוחות לבעלי הדירות ולרוכשים ניתנות בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 ולחוק המכר (הבטחת השקעות), התשל"ה–1974G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• כלומר: הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית – שדייר יכול לממש מול הבנק המלווה, בלי להוכיח שהיזם נכשל.

- הערבות ניתנת רק לאחר חתימה על הסכם ליווי בנקאי סגורG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .

• הבנק רושם שעבוד/משכנתא על הקרקע ועל זכויות היזם, ובתמורה מנפיק ערבויות חוק מכר לטובת כל בעל דירה.
• בפועל: הקרקע של הבעלים משמשת כבטוחה ראשונה → הערבויות ניתנות "מול" השעבוד הזה.

- הערבות אינה נשמרת אצל היזם אלא נמסרת ישירות לבעלים (או לעו"ד הבעלים בנאמנות) עם תחילת הליווי הבנקאיG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• לכל בעל דירה אמורה להיות ערבות אישית משלו, על שמו, שניתנת על ידי הבנק המלווה.
• הערבות נשארת בתוקף עד לרישום הדירה החדשה על שם הבעלים בטאבו.

- אם הפרויקט מתבטל לפני שנחתם הסכם ליווי בנקאי – לא מונפקות ערבויות בכלל → בעלי הדירות עלולים להישאר רק עם ההסכם מול היזם, ללא בטוחה.

• אם הפרויקט מתבטל לאחר שהונפקו ערבויות – ניתן לממש את הערבות מול הבנק, אבל היא מכסה רק את התמורה שהובטחה לפי חוק (למשל שווי הדירה החדשה/שכ"ד אם מוגדר), לא בהכרח את כל הנזקים.

1. לוודא שהערבויות הן ערבות בנקאית אוטונומית (ולא "ערבות מותנית").

1. לדרוש התחייבות לוחות זמנים ברורים למועד מסירת הערבויות לכל בעל דירה.
2. להבהיר בהסכם שהערבויות נשמרות בידי עו"ד הבעלים בנאמנות עד למסירה בפועל של דירה חדשה.
3. לדרוש התחייבות מפורשת שהיזם לא יקבל היתר בניה ולא יתחיל הריסה לפני שכל הדיירים מחזיקים בערבויות הבנק ביד.

רוצה שאנסח לך נוסח דרישה מדויק להוסיף להסכם שיחייב את היזם למסור לכל דייר ערבות בנקאית אוטונומית ביד לפני הפינוי?

User: כן

כן

Assistant: מצוין 👌

מצוין 👌 הנה נוסח דרישה ברור שתוכל להציע לעו"ד או לנציגות להכניס להסכם:

1. מתן ערבות בנקאית אוטונומית:

היזם ימציא לכל בעל דירה ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית, על פי הוראות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות), וזאת בסכום השווה לשווי הדירה החדשה שתימסר לו בהתאם להסכם.

1. מועד מסירת הערבות:

הערבות תימסר לידי עו"ד הבעלים בנאמנות לכל בעל דירה לא יאוחר ממועד הפינוי ומסירת החזקה ליזם, ובכל מקרה לא תבוצע הריסה או פינוי דירה אלא אם הערבות נמסרה בפועל לבעל הדירה.

1. החזקה ונאמנות:

הערבות תישמר בנאמנות אצל עו"ד הבעלים, ותיועד ותירשם על שם כל בעל דירה באופן אישי, כך שכל בעל דירה יחזיק בזכות עצמאית ובלתי תלויה לממש את הערבות מול הבנק המלווה.

1. תקופת הערבות:

הערבות תעמוד בתוקף עד לרישום הדירה החדשה על שם בעל הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, או עד להמצאת ערבות חלופית שוות ערך שתאושר מראש על ידי עו"ד הבעלים.

1. תנאי מימוש:

הערבות האוטונומית תהיה ניתנת למימוש באופן מיידי, ללא צורך בהוכחת נזק או הצגת אסמכתאות, על פי דרישה בכתב של בעל הדירה לבנק המלווה.

1. תנאי סף לביצוע פינוי והריסה:

יובהר כי היזם לא יהיה רשאי לפנות, להרוס או לשעבד את המקרקעין לטובת הבנק המלווה בטרם נמסרו ערבויות בנקאיות כאמור לכלל בעלי הדירות.

🛡️ סעיף כזה מבטיח שכל דייר מחזיק בידו ערבות אוטונומית לפני מסירת המפתח ליזם – כך שלא יישאר מצב של "אין דירה ואין ערבות".

רוצה שאכין לך גם נוסח מכתב קצר לנציגות/עו״ד, בנוסח פשוט וענייני (בלי שפה משפטית כבדה), כדי שתוכל לדרוש מהם להכניס את הסעיף הזה?

User: כן

כן

Assistant: מצוין 🙌

מצוין 🙌 הנה נוסח מכתב ידידותי ופשוט שאפשר לשלוח לנציגות או לעו"ד המייצג:

שלום רב,

בהמשך לעיון בהסכם הפינוי־בינוי, אנו מבקשים להוסיף ולהבהיר נקודה מהותית לטובת בעלי הדירות:

ערבות בנקאית אוטונומית לפני פינוי לא תתבצע הריסה, פינוי או מסירת חזקה ליזם עד אשר כל בעל דירה יקבל לידיו ערבות בנקאית אוטונומית אישית מטעם הבנק המלווה, בהתאם לחוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעות.

הערבויות יימסרו בפועל לידי עו"ד הבעלים בנאמנות, לכל אחד מהדיירים באופן אישי, ויהיו בתוקף עד לרישום הדירה החדשה על שמו בטאבו.

הערבות חייבת להיות:

1. אוטונומית ובלתי מותנית – ניתנת למימוש מיידי מול הבנק.
2. בסכום שווה לשווי הדירה החדשה המובטחת בהסכם.
3. בתוקף רציף – עד לרישום הזכויות בדירה החדשה.

אנו מבקשים לעגן זאת באופן מפורש בהסכם, כך שכל בעלי הדירות יהיו מוגנים, ולא תיווצר סיטואציה של פינוי והריסה ללא בטוחה מספקת בידינו.

בברכה, [שמך / שמות הדיירים]

רוצה שאכין לך גם גרסה מקוצרת יותר לנוסח וואטסאפ שתוכל לשלוח בקבוצה של הדיירים כדי שכולם יבינו את הנקודה בפשטות?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 👍 הנה נוסח קצר ופשוט שאפשר לשלוח בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים:

מעולה 👍 הנה נוסח קצר ופשוט שאפשר לשלוח בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים:

📌 חשוב לכולם לדעת לפני שאנחנו חותמים – חייב להיכנס סעיף ברור:

🔒 לא יוצאים מהדירה ולא מתחילים הריסה לפני שכל אחד מאיתנו מקבל ערבות בנקאית אוטונומית ביד.

המשמעות:

• הערבות תהיה אישית לכל דייר, מטעם הבנק המלווה.
• אפשר לממש אותה ישר מול הבנק אם חלילה יש בעיה.
• הערבות תישאר בתוקף עד שנקבל את הדירה החדשה בטאבו.

בלי זה – אנחנו מסכנים את עצמנו. עם זה – אנחנו מוגנים מכל תרחיש.

רוצה שאנסח גם סעיף שאלות/תשובות קצרות (Q&A) בסגנון "מה זה ערבות? למה זה חשוב? מה הסיכון בלי זה?" כדי שיהיה קל להסביר לדיירים שפחות מבינים?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 🙌

מעולה 🙌 הכנתי לך שאלות ותשובות קצרות (Q&A) שאפשר לשלוח בקבוצה או להקריא במפגש דיירים, כדי להסביר בפשטות את החשיבות של ערבות בנקאית אוטונומית:

שאלה: מה זו ערבות בנקאית אוטונומית?

תשובה: זה צ’ק ביטחון מהבנק המלווה – על שמך – שאפשר לממש ישירות בבנק בלי להוכיח כלום אם הפרויקט נתקע.

שאלה: למה חייבים את זה לפני הפינוי? תשובה: כי ברגע שפינינו את הדירה והבניין נהרס – אין לנו לא דירה ישנה ולא חדשה. רק הערבות מגנה עלינו במקרה שהיזם יפשוט רגל או שהפרויקט ייעצר.

שאלה: מה הסיכון אם אין ערבות כזו? תשובה: אם אין ערבות ביד, ואחרי הפינוי היזם או הבנק נתקעים – אנחנו יכולים להישאר בלי דירה, בלי שכירות ובלי פיצוי.

שאלה: כמה זמן הערבות בתוקף? תשובה: עד שהדירה החדשה נרשמת בטאבו על שמך.

שאלה: מי נותן את הערבות? תשובה: הבנק המלווה של הפרויקט, לא היזם. הערבות אישית לכל דייר ונשמרת אצל עו״ד הבעלים בנאמנות.

שאלה: זה במקום חוזה או בנוסף? תשובה: בנוסף. ההסכם מחייב, אבל הערבות היא הכלי שמבטיח כסף ביד אם משהו משתבש.

⚠️ שורה תחתונה: לא מוסרים מפתח ולא מפנים את הדירות לפני שכל אחד מקבל ערבות בנקאית אוטונומית אישית ביד.

רוצה שאבנה לך גם מצגת קצרה (נקודות בולטים) שתוכל להראות לדיירים במפגש כדי להסביר להם בצורה ויזואלית?

User: לא מצויין או מובטח בחוזה מסירת הערבות לפני הריסה נכון

לא מצויין או מובטח בחוזה מסירת הערבות לפני הריסה נכון

Assistant: בדיוק 🎯 — קראת נכון.

בדיוק 🎯 — קראת נכון.

עיינתי שוב בהסכם המלא + התמצית:

- כן מצוין שהיזם חייב לתת בטוחות לפי חוק המכר (דירות) והבטחת השקעות דרך הבנק המלווהG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• כן רשום שהתנאי המתלה כולל חתימה על הסכם ליווי בנקאיG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
• אבל ❌ לא רשום סעיף שמחייב מסירה בפועל של הערבות לדיירים לפני הפינוי/הריסה.

- הערבות תינתן רק אחרי שהבנק נכנס לתמונה (כלומר: אחרי שיש ליווי בנקאי), אבל ההסכם לא נועל את זה כתנאי סף לפינוי.

• זה יוצר מצב מסוכן שבו יזם יכול להתחיל בפינוי/הריסה לפני שהדיירים מחזיקים ערבות אישית ביד.
• בפועל, ההתחייבות קיימת, אבל המועד למסירת הערבויות נשאר פתוח, ותלוי בניהול הנציגות מול היזם והבנק.

1. סעיף ברור בהסכם: "לא תתבצע מסירת חזקה או הריסה כלשהי עד אשר כל בעל דירה יקבל לידיו ערבות בנקאית אוטונומית אישית".

1. קביעת מועד מחייב – לדוגמה: עד 14 יום לפני מועד הפינוי.
2. אצל מי הערבות נשמרת – אצל עו״ד הבעלים בנאמנות, עם מסירה פיזית לכל דייר.

⚠️ אז התשובה הישירה לשאלתך: נכון – בהסכם הנוכחי לא מובטח ולא מצוין שהערבות תימסר לפני ההריסה.

רוצה שאנסח לך תוספת מדויקת שצריך להכניס להסכם כדי "לנעול" את המועד למסירת הערבות לפני הפינוי?

User: כן

כן

Assistant: מצוין 🙌

מצוין 🙌 הנה נוסח תוספת מדויקת שניתן להכניס להסכם (או לדרוש מהעו"ד שייצג אתכם שייכנס לנוסח הסופי):

מסירת ערבות בנקאית אוטונומית טרם פינוי והריסה

1. היזם מתחייב להמציא לכל אחד מבעלי הדירות ערבות בנקאית אוטונומית, בלתי מותנית, מטעם הבנק המלווה, בהתאם לחוק המכר (דירות), וזאת טרם פינוי הדירה ומסירת החזקה לידי היזם.
2. מובהר כי לא יבוצע פינוי, לא תימסר חזקה, ולא תבוצע הריסה של הדירות הקיימות במתחם, אלא אם כן נמסרה בפועל לכל אחד מבעלי הדירות ערבות בנקאית אישית כדין.
3. הערבות תינתן על שם כל בעל דירה באופן אישי ותישמר בנאמנות אצל עו"ד הבעלים, ותעמוד בתוקף עד לרישום הדירה החדשה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
4. כל חריגה מהוראות סעיף זה תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם מצד היזם ותזכה את בעלי הדירות בכל הסעדים המוקנים להם על פי דין.

🔒 סעיף כזה מגן עליכם מפני מצב שבו תתבצע הריסה בלי שיש לכל דייר בטוחה אישית ביד.

רוצה שאכין לך גם נוסח מקוצר לדרישה בכתב לנציגות (כמו מכתב קצר/וואטסאפ) שבו אתם אומרים: "בלי ערבות ביד – אין פינוי"?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 👍 הנה נוסח קצר וברור שאפשר לשלוח לנציגות או לקבוצת הדיירים:

מעולה 👍 הנה נוסח קצר וברור שאפשר לשלוח לנציגות או לקבוצת הדיירים:

📌 דרישה ברורה לפני החתימה אנחנו דורשים להכניס להסכם סעיף חד־משמעי:

🔒 לא יתבצע פינוי, לא תימסר חזקה ולא תתחיל הריסה – עד שכל אחד מאיתנו מחזיק ביד ערבות בנקאית אוטונומית אישית מהבנק המלווה.

➡️ הערבות צריכה להיות אישית לכל דייר, בלתי מותנית, ולשמור עלינו עד לרישום הדירה החדשה בטאבו.

בלי סעיף כזה – אנחנו נשארים חשופים. עם סעיף כזה – אנחנו מוגנים בכל תרחיש.

רוצה שאבנה גם שקף אחד (מצגת ויזואלית קצרה) עם הכיתוב הזה כדי שתוכלו להציג במפגש דיירים?

User: אם היזם פושט את הרגל או משנה אם השם או אי כדאיות כלכלית יש לי זכות לקבל את מלא בערבות

אם היזם פושט את הרגל או משנה אם השם או אי כדאיות כלכלית יש לי זכות לקבל את מלא בערבות

Assistant: שאלה מעולה – זו בדיוק הליבה של הערבות הבנקאית האוטונומית 👌

שאלה מעולה – זו בדיוק הליבה של הערבות הבנקאית האוטונומית 👌

- לפי חוק המכר (דירות) ו־חוק הבטחת השקעות, הערבות הבנקאית האוטונומית ניתנת ללא תנאי: ➡️ ברגע שאתה מציג אותה לבנק המלווה – הבנק חייב לשלם, בלי קשר למצב היזם, פשיטת רגל, שינוי שם חברה או טענת "אי כדאיות כלכלית".

• הערבות אמורה להיות בסכום השווה ל־שווי הדירה החדשה שהובטחה לך (כפי שמוערך בחוזה/ע"י שמאי).

1. הערבות לא "שיק פתוח" – היא מוגבלת לסכום שנקוב בה (שווי דירה חדשה, לא יותר).

1. אם אין ערבות ביד (כלומר אם לא דרשת שהמסירה תהיה לפני הפינוי) – אין לך על מה לגבות.
2. הערבות לא מכסה נזקים עקיפים (למשל אובדן זמן, הוצאות נוספות מעבר לשווי הדירה).

- יזם פושט רגל: כן – הבנק המלווה מחויב לשלם את מלוא הסכום של הערבות.

• יזם משנה שם חברה/נמכר: לא משנה – הערבות היא מול הבנק, לא מול היזם → עדיין בתוקף.
• אי כדאיות כלכלית והיזם מבטל: אם זה קורה אחרי שכבר קיבלת ערבות – אתה יכול לממש אותה. אם זה קורה לפני שהונפקה ערבות → נשארת בלי הגנה (כאן החשיבות לדרוש ערבות לפני פינוי!).

- כן – אם יש בידך ערבות בנקאית אוטונומית תקפה, אתה יכול לדרוש מהבנק את מלוא הסכום גם אם היזם פשט רגל, שינה שם או טען לחוסר כדאיות.

• לא – בלי סעיף שמחייב מסירת ערבות לפני פינוי, אתה עלול להישאר חשוף בשלב הכי קריטי.

רוצה שאנסח עבורך נוסח קצר של שאלה/דרישה לבנק המלווה, כדי לוודא מראש מולו שהערבות תהיה באמת אוטונומית מלאה ולא "מותנית"?

User: כן

כן

Assistant: מצוין 🙌

מצוין 🙌 הנה נוסח קצר וברור שאפשר להגיש לבנק המלווה (או דרך עו״ד הדיירים) כדי לוודא שהערבות היא אכן אוטונומית מלאה ולא מותנית:

לכבוד

הבנק המלווה לפרויקט [שם הפרויקט]

שלום רב,

בהיותנו בעלי זכויות במתחם, אבקש את אישורכם בכתב בנוגע לאופי הערבות הבנקאית שתונפק לנו:

1. האם הערבות שתינתן לכל בעל דירה היא ערבות בנקאית אוטונומית מלאה, בלתי מותנית, הניתנת למימוש מיידי על פי דרישה בכתב בלבד?
2. האם סכום הערבות יהיה שווה לשווי הדירה החדשה שנקבע בהסכם (או בהתאם להערכת שמאי מוסכם)?
3. האם הערבות תישאר בתוקף עד לרישום הדירה החדשה על שם בעל הזכויות בטאבו?
4. האם שינוי שם היזם, פשיטת רגל, או טענת "אי כדאיות כלכלית" אינם פוגעים בתוקף הערבות וביכולת לממשה במלואה?
5. היכן יישמרו הערבויות בפועל – אצל עו״ד הדיירים בנאמנות או יימסרו ישירות לבעלים?

נודה לתשובתכם בכתב, על מנת שנוכל לוודא כי זכויותינו כבעלי הדירות מוגנות באופן מלא.

בברכה, [שמך] בעל זכויות בפרויקט

⚖️ ככה אתה שם את הבנק עצמו "על המוקד" ומוודא שהערבות שהוא מנפיק היא באמת 100% אוטונומית.

רוצה שאנסח גם גרסה מקוצרת לוואטסאפ לנציגות, בסגנון: "חייבים לוודא מול הבנק שהערבות היא אוטונומית מלאה – בלי תנאים"?

User: אבל השאלה אם זה מצוייין בחוזה כן

אבל השאלה אם זה מצוייין בחוזה כן

Assistant: תשובה ישירה 👇

תשובה ישירה 👇

עיינתי שוב בהסכם המלא + התמצית:

- כן כתוב שהיזם מתחייב להמציא בטוחות לפי חוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעותG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• זה אומר שהחוק מחייב את היזם להוציא ערבות בנקאית (או חלופה מוכרת) לטובת כל דייר.
• אבל ❌ לא כתוב במפורש שהערבות היא אוטונומית מלאה או שהמסירה שלה תעשה לפני הפינוי/הריסה.

- החוזה מסתמך על לשון החוק: "ערבות לפי חוק המכר".

• בחוק המכר (דירות) הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית – אבל זה לא מנוסח במפורש בחוזה אלא נובע מהחוק.
• כלומר: יש חובת ערבות → אבל לא כתוב מתי בדיוק היא תימסר, ולא כתוב בצורה ברורה שהיא אוטונומית, בלתי מותנית ונתנת למימוש מיידי.

- אם זה לא נכתב בחוזה, אלא רק "לפי החוק" – היזם עלול למשוך זמן במסירה, או לתת ערבות רק בשלבים מאוחרים.

• זה משאיר פתח לסיכון: פינוי או הריסה בלי שהדייר מחזיק ערבות ביד.

📌 סיכום קצר: כן – ההסכם מחייב לתת ערבויות לפי חוק המכר, ולכן הערבות אמורה להיות אוטונומית. אבל – ❌ זה לא מנוסח מפורשות בחוזה כ"אוטונומית" ולא נקבע מועד מסירה ברור (לפני פינוי).

רוצה שאוציא לך בדיוק את הציטוט מהחוזה שמדבר על הערבות, כדי שתוכל להראות אותו לנציגות/עו״ד ולומר: “תראו, לא כתוב כאן שהיא תימסר לפני הפינוי – חייבים להוסיף סעיף”?

User: לא מצויין באיזה תנאים אני יוכל להפעיל את הערבות המלאה .רשום שאני יוכל לסרב להמשיך את הפרוייקט

לא מצויין באיזה תנאים אני יוכל להפעיל את הערבות המלאה .רשום שאני יוכל לסרב להמשיך את הפרוייקט

Assistant: בול קלטת את הנקודה ⚠️

בול קלטת את הנקודה ⚠️

- ההסכם מסתמך על חוק המכר (דירות) ו־חוק הבטחת השקעות – ושם נקבע שהערבות היא בנקאית, אוטונומית, וניתנת למימוש על פי דרישה בכתב בלבדG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• אבל: בהסכם עצמו לא מפורטים התנאים המעשיים להפעלת הערבות (מתי, איך, ובאיזה נסיבות).
• כן מצוין שבהתקיים מצבים כמו אי־עמידה בתנאים מתלים, חוסר כדאיות כלכלית, או החלטת יזם לבטל – ליזם יש זכות יציאהG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .

1. אין לך סעיף מפורש בהסכם שמסביר איך אתה מפעיל את הערבות. → כלומר, אם הפרויקט נעצר/היזם פשט רגל, תצטרך להסתמך על החוק ולא על החוזה.

1. יש סעיף שמאפשר ליזם לבטל או לעצור (למשל אם אין רווחיות מעל 16% או אם לא הושג רוב חתימות). → המשמעות: אם זה קורה לפני שנמסרו ערבויות – נשארת בלי בטוחה.
2. אין סעיף שמחייב את היזם/הבנק לכבד דרישה שלך כסירוב להמשיך – כלומר, הזכות שלך "לסרב להמשיך את הפרויקט" לא מקנה לך מיידית כסף מהערבות.

- בלי תנאי הפעלה כתובים וברורים, הדיירים תלויים אך ורק בפרשנות החוק ובבנק.

• זה נותן יתרון ליזם ולבנק, ומסכן אותך אם תרצה לממש ערבות במקרה של עיכוב או ביטול.

להכניס סעיף ברור:

• הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית שניתנת למימוש בכל אחד מהמקרים הבאים: 1. פשיטת רגל/כינוס נכסים של היזם. 2. ביטול הפרויקט ביוזמת היזם מכל סיבה (כולל חוסר כדאיות כלכלית). 3. אי־עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו (כולל הארכות). 4. הפרת התחייבויות מהותיות של היזם.
• מימוש הערבות יתבצע בדרישה בכתב בלבד, ללא צורך בהליך משפטי.

📌 סיכום קצר:

• נכון – בהסכם לא רשום באילו תנאים אתה מפעיל את הערבות.
• רשום שאתה יכול לסרב להמשך פרויקט, אבל זה לא שווה ערבות – זה רק יציאה מהחוזה.
• חייבים להוסיף סעיף שמגדיר במפורש באילו מצבים הערבות ניתנת להפעלה ומול מי.

רוצה שאנסח לך טיוטת סעיף כזה, שבו מוגדרים כל התנאים למימוש הערבות (פשיטת רגל, ביטול, חוסר כדאיות, איחור)?

User: הפעלת הערבות דורשת לשלם מיסים עליה של 50 אחוז אם זה מצויין בחוזה מיסים כתוצאה מהפעלת הערבות .איזה סוג מיסי…

הפעלת הערבות דורשת לשלם מיסים עליה של 50 אחוז אם זה מצויין בחוזה מיסים כתוצאה מהפעלת הערבות .איזה סוג מיסים רשום שהיזם משלם

Assistant: שאלה סופר חשובה ⚠️

שאלה סופר חשובה ⚠️ עברתי על ההסכם והתמצית שצירפת כדי להבין מה רשום לגבי מיסוי והפעלת הערבות.

- בהסכם עצמו לא מצוין במפורש מה קורה מבחינת מסים אם בעל דירה מממש את הערבות הבנקאית.

• לא כתוב שהפעלת הערבות מחויבת במס בגובה 50% — כלומר זה לא מופיע כחובה בחוזה.
• חשוב להבין: הפעלת ערבות בנקאית (כסף במקום דירה) יכולה להיחשב מבחינת מס שבח/מס רכישה כאילו מכרת דירה וקיבלת תמורה כספית → ולכן חלק מהשמועות על "50%" נוגעות למיסוי הוני. אבל זה תלוי בחוקי המס ולא בהסכם עצמו.

מה שמצאתי במסמכים:

1. מיסי רכישה ומכירה - היזם מתחייב לשאת בכל המסים, האגרות וההיטלים הכרוכים בבניית הדירות החדשות, ברישום הבית המשותף ובהעברת הבעלות על הדירות החדשות לבעליםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - כלומר: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה – באחריות היזם.
2. אגרות ורישום - היזם נושא בכל עלויות רישום הערות, מחיקת משכנתאות קיימות, רישום בית משותף והעברת בעלות בטאבוG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
3. מיסוי מקרקעין לבעלים - הבעלים מצהיר שהוא זכאי לפטור ממס שבח (כיוון שמדובר ב"עסקת פינוי־בינוי")G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - כלומר: החוזה מניח שכל בעל דירה יקבל פטור מלא ממס שבח, אם עומד בתנאים.

- אין התייחסות ייחודית לעניין מסים במקרה חריג של מימוש הערבות (כלומר קבלת כסף מהבנק במקום דירה).

• זה מצב קיצון שהחוק מתייחס אליו, אבל החוזה לא נותן עליו מענה → מה שמשאיר את בעל הדירה חשוף לפרשנות רשות המיסים.

- לא רשום בחוזה שצריך לשלם 50% מס על הפעלת ערבות. זה לא מופיע.

• כן רשום שהיזם משלם: מיסי רכישה, מס שבח (ביחס לקרקע), אגרות, היטלים ורישום בטאבו.
• בעל הדירה אמור ליהנות מפטור ממס שבח בעסקת פינוי־בינוי רגילה.

👉 אם חשוב לך, אני יכול לנסח סעיף דרישה נוסף: שהיזם יישא בכל מיסוי או עלויות שיחולו גם במקרה של מימוש הערבות (לא רק במקרה רגיל של קבלת דירה). רוצה שאנסח סעיף כזה?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 🙌

מעולה 🙌 הנה נוסח תוספת שאפשר להכניס להסכם כדי להבטיח שגם במקרה של מימוש הערבות (ולא רק קבלת דירה חדשה) – הדייר לא יישא במסים או עלויות:

1. מוסכם ומוצהר כי במקרה בו בעל דירה יבחר או יידרש לממש את הערבות הבנקאית שנמסרה לו בהתאם להסכם, מכל סיבה שהיא (לרבות ביטול הפרויקט, פשיטת רגל של היזם, חוסר כדאיות כלכלית או הפרת התחייבות מהותית מצד היזם) – כל מס, היטל, אגרה או חיוב מכל סוג שהוא שיחול עקב מימוש הערבות, ישולם על ידי היזם בלבד.

1. מובהר כי התחייבות זו של היזם חלה לרבות, אך לא רק, על: - מס שבח, מס רכישה, מס הכנסה או כל מס אחר החל על עסקת מקרקעין. - היטל השבחה, אגרות רישום בטאבו, אגרות מנהל מקרקעי ישראל וכל תשלום חובה נלווה.
2. היזם מתחייב לשפות את בעל הדירה באופן מלא על כל סכום שיידרש ממנו לשלם כתוצאה ממימוש הערבות, לרבות ריבית, קנסות והצמדה.
3. יובהר כי סעיף זה מהווה תנאי יסודי בהסכם, וכי האחריות לנשיאה במיסים והיטלים כאמור מוטלת על היזם בלבד, ולא על בעלי הדירות.

⚖️ סעיף כזה מונע מצב שבו בעל דירה ייאלץ לשלם לרשות המסים חלק ניכר מהכסף שיקבל מהבנק במקרה חירום.

רוצה שאנסח לך גם גרסה מקוצרת לוואטסאפ לנציגות בסגנון: "חייבים להוסיף סעיף שהיזם משלם גם את המיסים אם נאלץ לממש ערבות – אחרת הדייר נשאר חשוף למס שבח/מס רכישה על הכסף"?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 👍

מעולה 👍 הנה נוסח קצר ופשוט שאפשר לשלוח בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים או לנציגות:

📌 נקודה חשובה להסכם אם חלילה נצטרך לממש את הערבות מהבנק – עלול ליפול עלינו מס שבח/מס רכישה/היטל מסוים. כרגע זה לא כתוב בחוזה.

➡️ חייבים להוסיף סעיף ברור: היזם משלם את כל המסים וההיטלים גם במקרה של מימוש הערבות (ולא רק במקרה רגיל של קבלת דירה חדשה).

בלי סעיף כזה – דייר עלול לקבל כסף מהבנק ולאבד ממנו עשרות אחוזים במס. עם סעיף כזה – כולנו מוגנים.

רוצה שאכין לך גם שקף/תמונה גרפית אחת עם הטקסט הזה, כדי שתוכל להפיץ בקבוצה בצורה ויזואלית בולטת?

User: אני חוזר כל הנושא של הסרת השעבוד מהחובות של הבית הוא עלי נכון על חשבוני .ליזם אין שום גב כלכלי לא מצויין …

אני חוזר כל הנושא של הסרת השעבוד מהחובות של הבית הוא עלי נכון על חשבוני .ליזם אין שום גב כלכלי לא מצויין שאמור לגבות את זה

Assistant: בדיוק ✅ — קראת נכון.

בדיוק ✅ — קראת נכון. עברתי שוב על ההסכם:

- כל בעל דירה מצהיר ומתחייב שהזכויות שלו יהיו נקיות מכל חוב, עיקול או שיעבוד (למעט משכנתא רגילה לבנק/חברת ביטוח מוכרת)G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• אם יש משכנתא או חוב אחר – על בעל הדירה עצמו לפעול לסילוק ולמחיקה של השעבודים על חשבונו, ובמועדים הקבועים בהסכם.
• ההסכם לא מטיל על היזם שום אחריות לספוג או לממן את החובות האישיים של בעלי הדירות.

1. אם לדירה יש שעבוד/עיקול/חוב פתוח → אתה חייב לשלם ולסלק אותו לפני שתיכנס לעסקה.

1. אין סעיף שמחייב את היזם לעזור או לתת גיבוי כלכלי במצב כזה.
2. אם לא תסדיר בזמן → אתה נחשב כמפר את ההסכם, וזה יכול לפגוע בזכאות שלך לדירה החדשה.

- להוסיף סעיף שמחייב את היזם לשאת בעלות סבירה של סילוק שעבודים עד סכום מסוים (כמו שנהוג בחלק מהפרויקטים).

• או לפחות להבהיר שהיזם חייב לטפל טכנית בהסרת השעבודים (מול הבנקים/טאבו) – גם אם הכסף יוצא מחשבון הדייר.
• לדרוש שהנושא ינוהל דרך עו"ד הבעלים בנאמנות, כדי שלא יישאר מצב שהיזם לוחץ על דייר בודד.

📌 שורה תחתונה: כן – כל נושא הסרת החובות והשעבודים הוא באחריותך ועל חשבונך בלבד. היזם לא מספק גיבוי כלכלי לנושא הזה, אלא רק מצפה לקבל קרקע "נקייה".

רוצה שאנסח לך נוסח תיקון מוצע שבו היזם יתחייב לפחות לתת גיבוי/סיוע בסילוק השעבודים (או לממן אותם עד תקרה מסוימת)?

User: ביטול משכנתא גם

ביטול משכנתא גם

Assistant: בדיוק ✔️ – גם ביטול משכנתא נופל באחריות הבעלים בלבד, לא של היזם.

בדיוק ✔️ – גם ביטול משכנתא נופל באחריות הבעלים בלבד, לא של היזם.

- כל בעלים מצהיר כי הדירה תימסר "נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג’"G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

• החריג היחיד: משכנתא רגילה לטובת בנק/חברת ביטוח מוכרת. במקרה כזה – - הבעלים חייב לסלק את המשכנתא בעצמו ועל חשבונו. - רק אחרי סילוק המשכנתא ורישום מחיקתה בטאבו, הדירה תיחשב "נקייה".
• ההסכם לא מחייב את היזם לממן או להשתתף בהחזר הלוואות קיימות.

1. אם יש לך משכנתא פעילה על הדירה – אתה זה שצריך לשלם אותה או להגיע להסדר עם הבנק.

1. היזם לא ישלם עבורך, ולא כתוב שהוא אפילו נותן "גשר" זמני מול הבנק.
2. אם לא תסלק את המשכנתא בזמן – זה יכול להיחשב כהפרת הסכם מצדך.

בפרויקטים מסוימים, מקובל להכניס סעיף כזה:

• היזם יעבוד מול הבנק של הדייר להסרת המשכנתא במועד הפינוי, ויעביר כסף ישירות לנאמנות לשחרור המשכנתא.
• אם לדייר יש חוב קטן יחסית – היזם יכול להקזיז מהתמורה העתידית (במנגנון שקוף).

📌 שורה תחתונה: כן – גם ביטול משכנתא הוא עליך בלבד, על חשבונך. ההסכם לא נותן גיבוי מהיזם בעניין הזה.

רוצה שאכין לך טיוטת סעיף דרישה שמכניס את היזם כמי שמחויב לפחות לסייע טכנית מול הבנקים, או אפילו להעמיד מימון ביניים לשחרור המשכנתא?

User: כן

כן

Assistant: מעולה 🙌

מעולה 🙌 הנה טיוטת סעיף דרישה שתוכל להציע להכניס להסכם, כדי שהיזם לא יישאר "מחוץ לתמונה" בעניין מחיקת משכנתאות ושעבודים:

1. היזם מתחייב לפעול יחד עם בעלי הדירות ועוה"ד של הבעלים לצורך טיפול טכני ומימוני בהסרת משכנתאות ושעבודים הרשומים על זכויות בעלי הדירות.

1. במידה וקיימת משכנתא/שעבוד רשום על דירה, יפעל היזם מול הבנק/המוסד הממשכן להסרת המשכנתא במועד הפינוי.
2. היזם יעביר את הכספים הדרושים להסרת המשכנתאות לחשבון נאמנות של עו"ד הבעלים, לשם העברתם ישירות לגוף הממשכן, כנגד קבלת מסמכי סילוק (מכתב כוונות, אישור מחיקת משכנתא, או שטרי מחיקה חתומים).
3. מובהר כי האחריות הכלכלית לחובות אישיים של בעל הדירה נשארת עליו, אולם היזם מתחייב להעמיד מנגנון זה כדי להבטיח את רציפות העסקה והסרת השעבודים בצורה יעילה וללא עיכובים.
4. כל עוד לא הוסרו המשכנתאות והשעבודים בפועל, לא ייחשב בעל הדירה כמפר את ההסכם, ובלבד שפעל בשיתוף פעולה מול היזם והמציא את המסמכים הנדרשים.

⚖️ סעיף כזה מגן עליך בכך שהיזם לוקח אחריות ניהולית ותפעולית מול הבנקים, וגם מוודא שהכסף לסילוק עובר דרך נאמנות – לא מכיסך הפרטי מול הבנק.

רוצה שאכין גם נוסח וואטסאפ קצר לנציגות, בסגנון: "חייבים להכניס סעיף שהיזם מטפל ומעביר כסף דרך נאמנות למחיקת המשכנתאות – אחרת כל דייר נתקע לבד מול הבנק"?

User: כן

כן

Assistant: מצוין 👍 הנה נוסח קצר וברור שאפשר לשלוח בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים או לנציגות:

מצוין 👍 הנה נוסח קצר וברור שאפשר לשלוח בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים או לנציגות:

📌 נקודה חשובה להסכם בעניין המשכנתאות והשיעבודים – כרגע כל דייר אמור להסיר ולשלם בעצמו. זה מסוכן ויכול לעכב את כולם.

➡️ חייבים להכניס סעיף: היזם יטפל יחד עם עו״ד הבעלים מול הבנקים, ויעביר את הכסף דרך חשבון נאמנות להסרת המשכנתאות והשיעבודים.

ככה:

• הדייר לא נשאר לבד מול הבנק.
• התהליך מסודר ושקוף דרך נאמנות.
• אין מצב שהפרויקט נתקע כי דייר לא הצליח למחוק משכנתא בזמן.

רוצה שאנסח לך גם שאלות/תשובות קצרות (Q&A) בסגנון "מה זה אומר? מי משלם? איך זה עובד?" כדי שתוכל להסביר לשכנים שלא מבינים לעומק?

User: כןם

כןם

Assistant: מעולה 🙌

מעולה 🙌 הכנתי לך Q&A קצר וברור על נושא המשכנתאות והשיעבודים, כדי שתוכל להסביר לשכנים בפשטות:

❓ שאלות ותשובות – מחיקת משכנתאות ושיעבודים

שאלה: מה ההסכם אומר היום לגבי משכנתאות? תשובה: שכל דייר אחראי בעצמו למחוק את המשכנתא/שעבודים על הדירה שלו, על חשבונו.

שאלה: למה זה בעייתי? תשובה: כי לא כל דייר יודע או יכול לטפל בזה לבד, זה עלול לעכב את כל הפרויקט, ויש סיכון שהיזם יטען שהדייר מפר את ההסכם.

שאלה: מה אנחנו מציעים לשנות? תשובה: שהיזם יהיה זה שיטפל מול הבנקים, יחד עם עו״ד הבעלים, ויסדיר את כל ענייני המחיקה.

שאלה: מי משלם בפועל את החוב של המשכנתא? תשובה: הדייר – זה חוב אישי שלו. אבל הכסף יעבור דרך נאמנות, לא ישירות מול הבנק, כדי שהכל יתבצע בצורה מסודרת ושקופה.

שאלה: מה הרווח שלנו? תשובה:

• הדייר לא צריך להתעסק לבד עם בנק וחתימות.
• אין מצב שדייר אחד יתקע את כל הפרויקט.
• הכל מתנהל דרך נאמנות → יש שקיפות ובקרה.

שורה תחתונה: 📌 היזם מטפל טכנית + מעביר כסף דרך נאמנות. 📌 הדייר לא נשאר לבד ולא נושא בסיכון טכני. 📌 החוב האישי עדיין שלו, אבל הניהול כולו מוסדר.

רוצה שאנסח גם שקף גרפי/תמונה קצרה עם "3 נקודות עיקריות" שתוכל לשלוח בקבוצה במקום טקסט ארוך?