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Serie storica redditi Tunisia

Generated: 2025-11-08 22:18:55

Prompt: Trovami la serie storica dei redditi medi procapite in Tunisia dal 2010 ad oggi

Prompt: A prezzi costanti 2010

ChatGPT: Ecco la serie storica del reddito medio pro capite della Tunisia a prezzi costanti 2010 (USD 2010), dal 2010 all’ultimo anno disponibile:

Fonte: World Bank (WDI), tramite FRED – serie “Constant GDP per capita for Tunisia (NYGDPPCAPKDTUN)”, unità: 2010 U.S. Dollars, ultimo aggiornamento 2 luglio 2025. FRED

Vuoi che te la esporti in CSV o Excel e includa anche le variazioni percentuali anno su anno?

Prompt: Trovami dati che possono giustificare l ipotesi di una bolla immobiliare in Tunisia

ChatGPT: Ecco i segnali (con dati) che possono sostenere l’ipotesi di una bolla immobiliare in Tunisia. Dove possibile riporto grandezza, periodo e fonte.

1. Prezzi residenziali in forte crescita (soprattutto case unifamiliari) * T1-2024: prezzi delle case +15,4% a/a; appartamenti +0,1% a/a; terreni +4,9% a/a (indice INS, base 2015). Inoltre, i prezzi dell’“immobiliare costruito” sono saliti +3,5% t/t tra T4-2023 e T1-2024. ins.tn
2. Tasso di sfitto/vuoto elevato e stock eccedente * Dal Censimento 2024: circa 794.000 abitazioni in più rispetto ai nuclei familiari; tasso di vacanza nazionale ~19,3% (4.265.636 abitazioni vs 3.472.000 famiglie). Un eccesso di offerta di questa entità è tipicamente coerente con fasi speculative/sovracostruzione. Guida Immobiliare Globale
3. Accessibilità debole (price-to-income alto) * Indicatori “price-to-income” per la Tunisia ~12x (ordine di grandezza “double-digit”), posizionando il Paese nella metà alta delle classifiche internazionali di Numbeo (Tunis ~11,6). Valori a doppia cifra suggeriscono stress di accessibilità per redditi locali. Numbeo
4. Rendimenti lordi da locazione solo medi (non compensano rischi/tassi) * Yield lordi medi ~5,3–5,4% nel 2025 (Tunisi media 7,2%, ma province anche <4%). In presenza di rischi macro e tassi reali elevati, rendimenti così moderati implicano price-to-rent alti e vulnerabilità a correzioni. Guida Immobiliare Globale
5. Mercato del credito che ha gonfiato la domanda… ma ora frena * Debito dei privati verso il settore bancario 2024: 29,4 mld TND, +2,3% a/a; i prestiti all’habitat crescono solo +0,8% (netto rallentamento). Un rallentamento del credito dopo anni di accumulo aumenta il rischio di “hard landing” dei prezzi. Tunisie numerique
6. Domanda e transazioni sostenute mentre l’economia ristagna * Stime CAHF: transazioni immobiliari da ~100k a ~110k (2023→2024) con domanda in aumento più dell’offerta nel segmento S+2. Questo avviene con crescita reale debole e redditi stagnanti—un disallineamento tipico di fasi speculative. housingfinanceafrica.org
7. Segnali di squilibrio negli uffici (vacancy 25–30%) * Nel “prime office” di Tunisi, i tassi di sfitto sono saliti ~25–30% post-Covid per domanda aziendale debole. Anche se non residenziale, indica eccesso di offerta immobiliare più ampio. knightfrank.com
8. Indicatori ufficiali di prezzo confermano trend pluriennale al rialzo * Serie INS (2010/2015=100): nel 2022-2024 si osservano progressi marcati per case e terreni e livelli elevati per appartamenti; l’INS pubblica tavole trimestrali per tipologia che tracciano la salita dell’indice. ins.tn

• Combo “prezzi in salita + sfitto elevato + accessibilità bassa” è compatibile con una bolla o comunque sopravvalutazione.
• Il credito ipotecario non è enorme in rapporto al PIL, ma l’accumulo di debito delle famiglie e il recente giro di vite su durate/tassi aumentano la sensibilità dei prezzi a shock di domanda. Guida Immobiliare Globale

• Serie prezzo/reddito e prezzo/affitto ufficiali per città;
• Volumi di nuove costruzioni/permessi (link del Ministero dell’Habitat con i dataset);
• Dettaglio mutui/NPL per famiglie nel Rapporto BCT 2024. mehat.gov.tn

Se vuoi, posso costruire un cruscotto con: indice prezzi INS per tipologia, vacancy (Censimento 2024), yield GPG, price-to-income, e confrontarlo con i redditi reali pro capite per misurare quanto è fuori linea rispetto ai fondamentali.

Prompt: Quali sono i costi medi di costruzione al mq in euro per appartamenti in Tunisia

ChatGPT: Non ho trovato dati affidabili e aggiornati che riportino un costo medio di costruzione al metro quadro in euro per appartamenti in Tunisia con un dettaglio sufficiente. Tuttavia, alcune indicazioni utili emergono dalle fonti disponibili:

• Un sito italiano riferisce che, nella zona di Hammamet e comuni limitrofi, la costruzione di una villa di 100 m² può costare tra 180.000 TND e 300.000 TND, ovvero circa 60.000 € e 95.000 € (dato 2024) — questo solo per la villa, non un appartamento standard. affittitunisia.com * Se prendiamo 60.000 € per 100 m² → 600 €/m² * Se prendiamo 95.000 € per 100 m² → 950 €/m² * Quindi, per quella tipologia, l’ordine di grandezza sarebbe ~600-950 €/m².
• Un’altra fonte riporta che, per un’abitazione in Tunisia, il “prezzo medio per metro quadro … si attesta sui 2.500 dinari tunisini (TND)” al metro quadro per l’acquisto/abitazione in generale. affittitunisia.com * Se 2.500 TND ≈ (al cambio indicativo) ~720 € (variabile in funzione del cambio TND/€). * Detta cifra è per il prezzo dell’immobile, non specificamente per costruzione ex-novo.

• I costi variano fortemente in funzione della località, della tipologia (villa vs appartamento), della qualità delle finiture, degli impianti e dell’accessibilità.
• Le cifre disponibili sono più orientate a “costruzione di villa / abitazione su terreno” piuttosto che per “costruzione di appartamento in edificio condominiale”.
• Non ho trovato una fonte che differenzi il “costo di costruzione” (cioè oneri, materiali, impiantistica, manodopera) per appartamenti in Tunisia in modo sistematico con dato per m² in euro.

Se vuoi, posso cercare nei database ufficiali tunisini / rapporti tecnici locali per trovare ultimi valori indicativi per costruzione di appartamenti (residenziali nuovi) al m², e convertirli in euro usando cambio attuale. Vuoi che lo faccia?

Prompt: No vorrei saper i costosi costruzione

ChatGPT: Ecco alcune stime recenti dei costi di costruzione al metro quadro (m²) per abitazioni in Tunisia, espresse in dinari tunisini (TND) e con conversione euristica in euro (al cambio indicativo ~1 € = 3.3 TND). Sono da prendere come valori orientativi, dato che variano molto per zona, qualità finiture, struttura e input locali.

• Un sito stima che “il costo medio varia tra 1.200 e 4.500 TND/m²” per nuove costruzioni in Tunisia, a seconda tipo di abitazione e materiali. arcaneimmobiliere.com * In euro: ~ 363 €/m² a ~1.200 TND/m² * Fino a ~ 1.364 €/m² a ~4.500 TND/m²
• Per una villa a zona costiera (Hammamet) si segnala una fascia tra “2.500 TND/m² e 5.500 TND/m²”. sm-devis.tn * In euro: ~ 758-1.667 €/m²
• Per costruzione media di abitazione “con professionista” in zona tunisina: ~1.745 TND/m² con costruttore; ~1.894 TND/m² con architetto. sm-devis.tn * In euro: ~ 529-574 €/m²
• Per lavori di ristrutturazione appartamento: 600-1.200 TND/m². Medina Construction * In euro: ~ 182-364 €/m²

• Le cifre più basse (~1.200-2.000 TND/m²) sono probabilmente per abitazioni standard, zone meno pregiate, finiture modeste.
• I valori più alti (fino ~4.500-5.500 TND/m²) indicano probabilmente zone costiere/di pregio, materiali/finizioni di fascia alta, villa piuttosto che appartamento.
• I costi sopra non includono quasi mai terreno, spesso non includono costi di urbanizzazione, o spese non direttamente “dal grezzo al finito”.
• Il cambio TND/€ varia e l’inflazione in Tunisia è alta, quindi i valori possono rapidamente diventare obsoleti.

Se vuoi, posso cercare valori aggiornati 2024-2025 specifici per appartamenti in condominio (non villa) in zona urbana (es. Tunis e provincia) per avere un riferimento più preciso per quel tipo di costruzione.

Prompt: Appartamento in condominio

ChatGPT: Ho trovato alcuni riferimenti per il costo di costruzione al m² di appartamenti in condominio in Tunisia, anche se i dati non sono sempre ben distinti per “appartamento” vs “abitazione unifamiliare”. Ecco cosa si è trovata:

• Un sito di stime segnala che il costo di costruzione di un appartamento in Tunisia varia tra 1.300 e 3.600 TND/m² (dato per il 2020). sm-devis.tn
• Per la costruzione di un “immeuble” (edificio) in Tunisia viene indicata una fascia di circa 2.800-3.200 TND/m² per costruzione “classica”, e fino a ~3.900 TND/m² per fascia alta. sm-devis.tn

Se prendiamo un cambio indicativo di 1 € ≈ 3.3 TND (vale solo per dare un ordine di grandezza), allora:

• 1.300 TND/m² ≈ ≈ 395 €/m²
• 3.600 TND/m² ≈ ≈ 1.090 €/m²
• 2.800-3.200 TND/m² ≈ ≈ 850-970 €/m²

Quindi, per un appartamento in condominio in Tunisia, una stima ragionevole di costo di costruzione chiavi in mano potrebbe essere nell’ordine di ~400-1.100 €/m², variabile in base qualità, zona, finiture.

Se vuoi, posso cercare se ci sono dati più recenti (2024-2025) specifici per zona (es. zona urbana di Tunis) e per appartamento condominio, che possano affinare la stima.

Prompt: Questo è il prezzo di vendita Viglio il costo di costr5

ChatGPT: Ecco alcuni dati utili relativi al costo di costruzione al m² in Tunisia, che possono servire come riferimento, pur con le cautele del caso.

🔍 Dati trovati

• Secondo un portale specializzato in Tunisia, il costo estimativo per la costruzione di una “casa tradizionale” a Tunisi è fra 1.260 TND/m² e 1.800 TND/m². sm-devis.tn
• Stessa fonte, per finiture più “contemporanee”, la fascia sale a 1.850 TND/m² fino a 2.300 TND/m² (o più) per abitazioni di qualità superiore. sm-devis.tn
• Una guida più ampia segnala che per lavori di “edificio / BTP” la fascia può arrivare anche fra 3.200 TND/m² e 6.900 TND/m² per attività di costruzione e lavori completi nel settore edilizio. sm-devis.tn
• Un forum riporta valori della costruzione “chiavi in mano” (casa) nell’area di Tunisi dell’ordine di circa 1.000 TND/m² come stima non ufficiale/tradizionale. Reddit

💶 Conversione in euro

Per avere un ordine di grandezza, se si assume un cambio approssimativo 1 € ≈ 3.3 TND, allora:

• 1.260 TND/m² ≈ ~ 380 € / m²
• 1.800 TND/m² ≈ ~ 545 € / m²
• 2.300 TND/m² ≈ ~ 700 € / m²
• Nella fascia più alta 3.200-6.900 TND/m² ≈ ~ 970-2.090 € / m²

⚠️ Avvertenze

• Questi valori sono per costruzione di abitazioni unifamiliari o edifici residenziali generici, non tutti specifici per “appartamenti in condominio” (che possono avere costi diversi).
• Non è sempre chiaro se includano o meno i costi del terreno, delle urbanizzazioni, dei collegamenti/servizi (acqua, elettricità, fognature).
• Il costo effettivo varia molto secondo: zona geografica (Tunisi vs regioni più periferiche), finiture, materiali, dimensione dell’opera, grado di complessità architettonica, accessibilità, inflazione, tasse locali.
• Il cambio TND/€ e l’inflazione locale possono alterare molto il valore “in euro”.

✅ Conclusione indicativa

Per la costruzione di un appartamento in condominio in Tunisia (come riferimento generico), si potrebbe stimare un costo di costruzione nell’ordine di ~ 400-700 € / m² per una qualità standard, e potenzialmente più alto (oltre 700-1000 € / m²) se finiture e struttura sono di alta gamma o in zona pregiata.

Se vuoi, posso cercare dati specifici per appartamenti in condominio (non casa unifamiliare) e anche comparare per zona urbana (come l’area di Tunis) vs zone periferiche, e ti posso fornire una tabella aggiornata 2024-2025.

Prompt: Dovresti metterci relazione i dati sulla bolla immobiliare (aumento delle costruzioni) con l eventuale aumento dei flussi immigratori dall Europa di stranieri e capire se la velocità di crescita delle costruzioni è minore uguale o superiore alla velocità di aumento della immigrazione qualificata

ChatGPT: Ok, metto insieme (con numeri) velocità di crescita delle costruzioni vs flussi migratori dall’Europa (immigrazione “qualificata” ≈ proxy: arrivi europei per motivi di lavoro/studio) e confronto i tassi.

1) Quanto cresce l’offerta di case

• Stock di abitazioni: da 3.289.900 (2014) a 4.265.636 (2024) → +975.700 unità in 10 anni, pari a ~97.6 mila unità/anno; CAGR ≈ +2,6%/anno. Vacancy 2024 = 19,3%. ins.tn

2) Quanti immigrati entrano (e quanti sono europei)

• Entrate 2019-2024 rilevate dal censimento: 35.253 entrati in Tunisia, di cui 14.570 stranieri (il resto tunisini di ritorno). ins.tn
• Quota di popolazione straniera 2024: 0,55% (≈ 65,8 mila persone). Dimensione media nucleo: 3,45. (Serve per tradurre persone → fabbisogno alloggi). ins.tn
• Origine degli stranieri entrati 2019-2024: comunicazioni sulla stessa base INS indicano che almeno ~10,8% degli ingressi stranieri è europeo (Francia 8% + Italia 2,8%; altre nazionalità europee non dettagliate). ⇒ ~1.574 europei nel 2019-2024, cioè ~315/anno. Tunisie
• Le motivazioni prevalenti per l’ingresso degli stranieri in Tunisia risultano lavoro e studio (indicazione INS/TAP). tap.info.tn

3) Da persone a “domanda di alloggi”

Stima ordine di grandezza (persone → famiglie → case):

• Tutti gli stranieri: 14.570 su 5 anni = ~2.914/anno. Se ogni nucleo ha mediamente 3,45 persone, la nuova domanda estera è ~845 alloggi/anno.
• Europei (proxy “immigrazione qualificata”): ~315/anno ⇒ ~90–95 alloggi/anno. (Se i nuclei europei fossero mediamente più piccoli, i valori salirebbero un po’, ma restano della stessa scala.)

4) Confronto diretto delle velocità

• Costruzioni: ~97.600 unità/anno (2014→2024).
• Domanda da nuovi stranieri totali: ~845 alloggi/anno (≈ 0,9% delle nuove unità).
• Domanda da nuovi europei: ~90–95 alloggi/anno (≈ 0,1% delle nuove unità). ⇒ La velocità di crescita delle costruzioni è enormemente superiore alla velocità di aumento della popolazione immigrata europea (e anche all’immigrazione totale). Questo squilibrio è coerente con un eccesso strutturale di offerta (peraltro confermato dal tasso di case vuote ~19%). ins.tn

5) Nota su “immigrazione qualificata”

Il censimento non pubblica ancora (in chiaro) una serie completa per **titolo di studio/qualifica degli stranieri entrati; la miglior proxy disponibile per “qualificata” è la quota europea (oltre a indicazioni su motivi lavoro/studio). Per i tunisini di ritorno, invece, il RGPH mostra un alto livello d’istruzione (≈ 40% laureati), ma questi non sono stranieri. Appena INS rilascia tavole per istruzione degli immigrati stranieri per origine, si può rifinire. ins.tn

Conclusione operativa

• Costruzioni (offerta): +2,6%/anno, ~97,6k unità/anno.
• Immigrazione europea (proxy “qualificata”, domanda aggiuntiva): ~315 persone/anno ⇒ ~90–95 alloggi/anno.
• La crescita delle costruzioni è di gran lunga superiore alla crescita della domanda potenzialmente riconducibile a flussi europei qualificati; anche considerando tutti gli stranieri, l’ordine di grandezza resta molto inferiore all’incremento annuo del parco abitativo. Con vacancy ~19%, ciò supporta l’ipotesi di eccesso d’offerta/sopravvalutazione del mercato residenziale. ins.tn

Vuoi che ti prepari una tabella con:

• stock abitazioni (2014→2024),
• nuovi alloggi/anno,
• ingressi stranieri totali ed europei/anno (e conversione in “alloggi”), così da avere il confronto numerico pulito per presentazioni?