Editing Openai/690f92e0-e770-8007-8274-f4830141877d

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== 对话内容 ==

= Serie storica redditi Tunisia =
''Generated: 2025-11-08 22:18:55''

'''Prompt:'''
Trovami la serie storica dei redditi medi procapite in Tunisia dal 2010 ad oggi 

'''Prompt:'''
A prezzi costanti 2010

'''ChatGPT:'''
Ecco la serie storica del reddito medio pro capite della Tunisia a prezzi costanti 2010 (USD 2010), dal 2010 all’ultimo anno disponibile:

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Fonte: World Bank (WDI), tramite FRED – serie “Constant GDP per capita for Tunisia (NYGDPPCAPKDTUN)”, unità: 2010 U.S. Dollars, ultimo aggiornamento 2 luglio 2025. [https://fred.stlouisfed.org/series/NYGDPPCAPKDTUN FRED]

Vuoi che te la esporti in CSV o Excel e includa anche le variazioni percentuali anno su anno?


'''Prompt:'''
Trovami dati che possono giustificare l ipotesi di una bolla immobiliare in Tunisia 

'''ChatGPT:'''
Ecco i segnali (con dati) che possono sostenere l’ipotesi di una bolla immobiliare in Tunisia. Dove possibile riporto grandezza, periodo e fonte.

# Prezzi residenziali in forte crescita (soprattutto case unifamiliari) * T1-2024: prezzi delle case +15,4% a/a; appartamenti +0,1% a/a; terreni +4,9% a/a (indice INS, base 2015). Inoltre, i prezzi dell’“immobiliare costruito” sono saliti +3,5% t/t tra T4-2023 e T1-2024. [https://www.ins.tn/statistiques/91 ins.tn]
# Tasso di sfitto/vuoto elevato e stock eccedente * Dal Censimento 2024: circa 794.000 abitazioni in più rispetto ai nuclei familiari; tasso di vacanza nazionale ~19,3% (4.265.636 abitazioni vs 3.472.000 famiglie). Un eccesso di offerta di questa entità è tipicamente coerente con fasi speculative/sovracostruzione. [https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/tunisia/price-history Guida Immobiliare Globale]
# Accessibilità debole (price-to-income alto) * Indicatori “price-to-income” per la Tunisia ~12x (ordine di grandezza “double-digit”), posizionando il Paese nella metà alta delle classifiche internazionali di Numbeo (Tunis ~11,6). Valori a doppia cifra suggeriscono stress di accessibilità per redditi locali. [https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp Numbeo]
# Rendimenti lordi da locazione solo medi (non compensano rischi/tassi) * Yield lordi medi ~5,3–5,4% nel 2025 (Tunisi media 7,2%, ma province anche <4%). In presenza di rischi macro e tassi reali elevati, rendimenti così moderati implicano price-to-rent alti e vulnerabilità a correzioni. [https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/tunisia/rental-yields Guida Immobiliare Globale]
# Mercato del credito che ha gonfiato la domanda… ma ora frena * Debito dei privati verso il settore bancario 2024: 29,4 mld TND, +2,3% a/a; i prestiti all’habitat crescono solo +0,8% (netto rallentamento). Un rallentamento del credito dopo anni di accumulo aumenta il rischio di “hard landing” dei prezzi. [https://www.tunisienumerique.com/bct-en-2024-lendettement-des-particuliers-aupres-du-secteur-bancaire-a-totalise-29-407-mdt-rapport/ Tunisie numerique]
# Domanda e transazioni sostenute mentre l’economia ristagna * Stime CAHF: transazioni immobiliari da ~100k a ~110k (2023→2024) con domanda in aumento più dell’offerta nel segmento S+2. Questo avviene con crescita reale debole e redditi stagnanti—un disallineamento tipico di fasi speculative. [https://housingfinanceafrica.org/fr/country-detail/tunisie-2/ housingfinanceafrica.org]
# Segnali di squilibrio negli uffici (vacancy 25–30%) * Nel “prime office” di Tunisi, i tassi di sfitto sono saliti ~25–30% post-Covid per domanda aziendale debole. Anche se non residenziale, indica eccesso di offerta immobiliare più ampio. [https://www.knightfrank.com/research/article/2024-07-12-tunisia knightfrank.com]
# Indicatori ufficiali di prezzo confermano trend pluriennale al rialzo * Serie INS (2010/2015=100): nel 2022-2024 si osservano progressi marcati per case e terreni e livelli elevati per appartamenti; l’INS pubblica tavole trimestrali per tipologia che tracciano la salita dell’indice. [https://www.ins.tn/en/statistiques/91 ins.tn]

===  ===

* Combo “prezzi in salita + sfitto elevato + accessibilità bassa” è compatibile con una bolla o comunque sopravvalutazione.
* Il credito ipotecario non è enorme in rapporto al PIL, ma l’accumulo di debito delle famiglie e il recente giro di vite su durate/tassi aumentano la sensibilità dei prezzi a shock di domanda. [https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/tunisia/price-history Guida Immobiliare Globale]

===  ===

* Serie prezzo/reddito e prezzo/affitto ufficiali per città;
* Volumi di nuove costruzioni/permessi (link del Ministero dell’Habitat con i dataset);
* Dettaglio mutui/NPL per famiglie nel Rapporto BCT 2024. [https://www.mehat.gov.tn/fr/principaux-secteurs/habitat/statistiques-et-indicateurs-sur-le-secteur-de-lhabitat/ mehat.gov.tn]

Se vuoi, posso costruire un cruscotto con: indice prezzi INS per tipologia, vacancy (Censimento 2024), yield GPG, price-to-income, e confrontarlo con i redditi reali pro capite per misurare quanto è fuori linea rispetto ai fondamentali.


'''Prompt:'''
Quali sono i costi medi di costruzione al mq in euro per appartamenti in Tunisia

'''ChatGPT:'''
Non ho trovato dati affidabili e aggiornati che riportino un costo medio di costruzione al metro quadro in euro per appartamenti in Tunisia con un dettaglio sufficiente. Tuttavia, alcune indicazioni utili emergono dalle fonti disponibili:

* Un sito italiano riferisce che, nella zona di Hammamet e comuni limitrofi, la costruzione di una villa di 100 m² può costare tra 180.000 TND e 300.000 TND, ovvero circa 60.000 € e 95.000 € (dato 2024) — questo solo per la villa, non un appartamento standard. [https://www.affittitunisia.com/news.php?s=NEWS%2F065-Quanto-costa-costruire-una-casa-in-Tunisia affittitunisia.com] * Se prendiamo 60.000 € per 100 m² → 600 €/m² * Se prendiamo 95.000 € per 100 m² → 950 €/m² * Quindi, per quella tipologia, l’ordine di grandezza sarebbe ~600-950 €/m².
* Un’altra fonte riporta che, per un’abitazione in Tunisia, il “prezzo medio per metro quadro … si attesta sui 2.500 dinari tunisini (TND)” al metro quadro per l’acquisto/abitazione in generale. [https://www.affittitunisia.com/news.php?s=NEWS%2F089_Affitti-tunisia-e-Prezzi-Immobili-Guida-al-Mercato-Immobiliare-Tunisino affittitunisia.com] * Se 2.500 TND ≈ (al cambio indicativo) ~720 € (variabile in funzione del cambio TND/€). * Detta cifra è per il prezzo dell’immobile, non specificamente per costruzione ex-novo.

===  ===

* I costi variano fortemente in funzione della località, della tipologia (villa vs appartamento), della qualità delle finiture, degli impianti e dell’accessibilità.
* Le cifre disponibili sono più orientate a “costruzione di villa / abitazione su terreno” piuttosto che per “costruzione di appartamento in edificio condominiale”.
* Non ho trovato una fonte che differenzi il “costo di costruzione” (cioè oneri, materiali, impiantistica, manodopera) per appartamenti in Tunisia in modo sistematico con dato per m² in euro.

===  ===

Se vuoi, posso cercare nei database ufficiali tunisini / rapporti tecnici locali per trovare ultimi valori indicativi per costruzione di appartamenti (residenziali nuovi) al m², e convertirli in euro usando cambio attuale. Vuoi che lo faccia?


'''Prompt:'''
No vorrei saper i costosi costruzione 

'''ChatGPT:'''
Ecco alcune stime recenti dei costi di costruzione al metro quadro (m²) per abitazioni in Tunisia, espresse in dinari tunisini (TND) e con conversione euristica in euro (al cambio indicativo ~1 € = 3.3 TND).
Sono da prendere come valori orientativi, dato che variano molto per zona, qualità finiture, struttura e input locali.

===  ===

* Un sito stima che “il costo medio varia tra 1.200 e 4.500 TND/m²” per nuove costruzioni in Tunisia, a seconda tipo di abitazione e materiali. [https://www.arcaneimmobiliere.com/estimation-prix-pour-construction-m2-en-tunisie/ arcaneimmobiliere.com] * In euro: ~ 363 €/m² a ~1.200 TND/m² * Fino a ~ 1.364 €/m² a ~4.500 TND/m²
* Per una villa a zona costiera (Hammamet) si segnala una fascia tra “2.500 TND/m² e 5.500 TND/m²”. [https://www.sm-devis.tn/entreprise-construction-villa-hammamet-tunis/ sm-devis.tn] * In euro: ~ 758-1.667 €/m²
* Per costruzione media di abitazione “con professionista” in zona tunisina: ~1.745 TND/m² con costruttore; ~1.894 TND/m² con architetto. [https://www.sm-devis.tn/tarifs-construction-maison-tunis/ sm-devis.tn] * In euro: ~ 529-574 €/m²
* Per lavori di ristrutturazione appartamento: 600-1.200 TND/m². [https://www.medina-construction.tn/wiki/cout-renovation-appartement/ Medina Construction] * In euro: ~ 182-364 €/m²

===  ===

* Le cifre più basse (~1.200-2.000 TND/m²) sono probabilmente per abitazioni standard, zone meno pregiate, finiture modeste.
* I valori più alti (fino ~4.500-5.500 TND/m²) indicano probabilmente zone costiere/di pregio, materiali/finizioni di fascia alta, villa piuttosto che appartamento.
* I costi sopra non includono quasi mai terreno, spesso non includono costi di urbanizzazione, o spese non direttamente “dal grezzo al finito”.
* Il cambio TND/€ varia e l’inflazione in Tunisia è alta, quindi i valori possono rapidamente diventare obsoleti.

Se vuoi, posso cercare valori aggiornati 2024-2025 specifici per appartamenti in condominio (non villa) in zona urbana (es. Tunis e provincia) per avere un riferimento più preciso per quel tipo di costruzione.


'''Prompt:'''
Appartamento in condominio 

'''ChatGPT:'''
Ho trovato alcuni riferimenti per il costo di costruzione al m² di appartamenti in condominio in Tunisia, anche se i dati non sono sempre ben distinti per “appartamento” vs “abitazione unifamiliare”. Ecco cosa si è trovata:

* Un sito di stime segnala che il costo di costruzione di un appartamento in Tunisia varia tra 1.300 e 3.600 TND/m² (dato per il 2020). [https://www.sm-devis.tn/prix-pose-construction-appartement-tunis/ sm-devis.tn]
* Per la costruzione di un “immeuble” (edificio) in Tunisia viene indicata una fascia di circa 2.800-3.200 TND/m² per costruzione “classica”, e fino a ~3.900 TND/m² per fascia alta. [https://www.sm-devis.tn/prix-pose-construction-immeuble-tunis/ sm-devis.tn]

Se prendiamo un cambio indicativo di 1 € ≈ 3.3 TND (vale solo per dare un ordine di grandezza), allora:

* 1.300 TND/m² ≈ ≈ 395 €/m²
* 3.600 TND/m² ≈ ≈ 1.090 €/m²
* 2.800-3.200 TND/m² ≈ ≈ 850-970 €/m²

Quindi, per un appartamento in condominio in Tunisia, una stima ragionevole di costo di costruzione chiavi in mano potrebbe essere nell’ordine di ~400-1.100 €/m², variabile in base qualità, zona, finiture.

Se vuoi, posso cercare se ci sono dati più recenti (2024-2025) specifici per zona (es. zona urbana di Tunis) e per appartamento condominio, che possano affinare la stima.


'''Prompt:'''
Questo è il prezzo di vendita
Viglio il costo di costr5

'''ChatGPT:'''
Ecco alcuni dati utili relativi al costo di costruzione al m² in Tunisia, che possono servire come riferimento, pur con le cautele del caso.

=== 🔍 Dati trovati ===

* Secondo un portale specializzato in Tunisia, il costo estimativo per la costruzione di una “casa tradizionale” a Tunisi è fra 1.260 TND/m² e 1.800 TND/m². [https://www.sm-devis.tn/prix-estimatif-dun-construction-m2-en-tunis/ sm-devis.tn]
* Stessa fonte, per finiture più “contemporanee”, la fascia sale a 1.850 TND/m² fino a 2.300 TND/m² (o più) per abitazioni di qualità superiore. [https://www.sm-devis.tn/prix-estimatif-dun-construction-m2-en-tunis/ sm-devis.tn]
* Una guida più ampia segnala che per lavori di “edificio / BTP” la fascia può arrivare anche fra 3.200 TND/m² e 6.900 TND/m² per attività di costruzione e lavori completi nel settore edilizio. [https://www.sm-devis.tn/guide-des-prix-batiment-travaux-tunis/ sm-devis.tn]
* Un forum riporta valori della costruzione “chiavi in mano” (casa) nell’area di Tunisi dell’ordine di circa 1.000 TND/m² come stima non ufficiale/tradizionale. [https://www.reddit.com/r/Tunisia/comments/1252t64/how_much_does_building_a_decent_house_cost_in/?tl=fr Reddit]

=== 💶 Conversione in euro ===

Per avere un ordine di grandezza, se si assume un cambio approssimativo 1 € ≈ 3.3 TND, allora:

* 1.260 TND/m² ≈ ~ 380 € / m²
* 1.800 TND/m² ≈ ~ 545 € / m²
* 2.300 TND/m² ≈ ~ 700 € / m²
* Nella fascia più alta 3.200-6.900 TND/m² ≈ ~ 970-2.090 € / m²

=== ⚠️ Avvertenze ===

* Questi valori sono per costruzione di abitazioni unifamiliari o edifici residenziali generici, non tutti specifici per “appartamenti in condominio” (che possono avere costi diversi).
* Non è sempre chiaro se includano o meno i costi del terreno, delle urbanizzazioni, dei collegamenti/servizi (acqua, elettricità, fognature).
* Il costo effettivo varia molto secondo: zona geografica (Tunisi vs regioni più periferiche), finiture, materiali, dimensione dell’opera, grado di complessità architettonica, accessibilità, inflazione, tasse locali.
* Il cambio TND/€ e l’inflazione locale possono alterare molto il valore “in euro”.

=== ✅ Conclusione indicativa ===

Per la costruzione di un appartamento in condominio in Tunisia (come riferimento generico), si potrebbe stimare un costo di costruzione nell’ordine di ~ 400-700 € / m² per una qualità standard, e potenzialmente più alto (oltre 700-1000 € / m²) se finiture e struttura sono di alta gamma o in zona pregiata.

Se vuoi, posso cercare dati specifici per appartamenti in condominio (non casa unifamiliare) e anche comparare per zona urbana (come l’area di Tunis) vs zone periferiche, e ti posso fornire una tabella aggiornata 2024-2025.


'''Prompt:'''
Dovresti metterci relazione i dati sulla bolla immobiliare (aumento delle costruzioni) con l eventuale aumento dei flussi immigratori dall Europa di stranieri e capire se la velocità di crescita delle costruzioni è minore uguale o superiore alla velocità di aumento della immigrazione qualificata

'''ChatGPT:'''
Ok, metto insieme (con numeri) velocità di crescita delle costruzioni vs flussi migratori dall’Europa (immigrazione “qualificata” ≈ proxy: arrivi europei per motivi di lavoro/studio) e confronto i tassi.

=== 1) Quanto cresce l’offerta di case ===

* Stock di abitazioni: da 3.289.900 (2014) a 4.265.636 (2024) → +975.700 unità in 10 anni, pari a ~97.6 mila unità/anno; CAGR ≈ +2,6%/anno. Vacancy 2024 = 19,3%. [https://www.ins.tn/sites/default/files-ftp3/files/2025-09/PROD-LOGEMENTS%20BULLETIN-FR.pdf ins.tn]

=== 2) Quanti immigrati entrano (e quanti sono europei) ===

* Entrate 2019-2024 rilevate dal censimento: 35.253 entrati in Tunisia, di cui 14.570 stranieri (il resto tunisini di ritorno). [https://www.ins.tn/sites/default/files-ftp3/files/publication/pdf/Migration-FR.pdf ins.tn]
* Quota di popolazione straniera 2024: 0,55% (≈ 65,8 mila persone). Dimensione media nucleo: 3,45. (Serve per tradurre persone → fabbisogno alloggi). [https://www.ins.tn/enquetes/recensement-general-de-la-population-et-de-lhabitat-2024-analyses-thematiques ins.tn]
* Origine degli stranieri entrati 2019-2024: comunicazioni sulla stessa base INS indicano che almeno ~10,8% degli ingressi stranieri è europeo (Francia 8% + Italia 2,8%; altre nazionalità europee non dettagliate). ⇒ ~1.574 europei nel 2019-2024, cioè ~315/anno. [https://news-tunisia.tunisienumerique.com/migration-14570-foreigners-settled-in-tunisia-including-french-and-italians-2019-2024/ Tunisie]
* Le motivazioni prevalenti per l’ingresso degli stranieri in Tunisia risultano lavoro e studio (indicazione INS/TAP). [https://www.tap.info.tn/en/Portal-Society/19325327-migrants-in-tunisia tap.info.tn]

=== 3) Da persone a “domanda di alloggi” ===

Stima ordine di grandezza (persone → famiglie → case):

* Tutti gli stranieri: 14.570 su 5 anni = ~2.914/anno. Se ogni nucleo ha mediamente 3,45 persone, la nuova domanda estera è ~845 alloggi/anno.
* Europei (proxy “immigrazione qualificata”): ~315/anno ⇒ ~90–95 alloggi/anno. (Se i nuclei europei fossero mediamente più piccoli, i valori salirebbero un po’, ma restano della stessa scala.)

=== 4) Confronto diretto delle velocità ===

* Costruzioni: ~97.600 unità/anno (2014→2024).
* Domanda da nuovi stranieri totali: ~845 alloggi/anno (≈ 0,9% delle nuove unità).
* Domanda da nuovi europei: ~90–95 alloggi/anno (≈ 0,1% delle nuove unità). ⇒ La velocità di crescita delle costruzioni è enormemente superiore alla velocità di aumento della popolazione immigrata europea (e anche all’immigrazione totale). Questo squilibrio è coerente con un eccesso strutturale di offerta (peraltro confermato dal tasso di case vuote ~19%). [https://www.ins.tn/sites/default/files-ftp3/files/2025-09/PROD-LOGEMENTS%20BULLETIN-FR.pdf ins.tn]

=== 5) Nota su “immigrazione qualificata” ===

Il censimento non pubblica ancora (in chiaro) una serie completa per **titolo di studio/qualifica degli stranieri entrati; la miglior proxy disponibile per “qualificata” è la quota europea (oltre a indicazioni su motivi lavoro/studio). Per i tunisini di ritorno, invece, il RGPH mostra un alto livello d’istruzione (≈ 40% laureati), ma questi non sono stranieri. Appena INS rilascia tavole per istruzione degli immigrati stranieri per origine, si può rifinire. [https://www.ins.tn/sites/default/files-ftp3/files/publication/pdf/Migration-FR.pdf ins.tn]

== Conclusione operativa ==

* Costruzioni (offerta): +2,6%/anno, ~97,6k unità/anno.
* Immigrazione europea (proxy “qualificata”, domanda aggiuntiva): ~315 persone/anno ⇒ ~90–95 alloggi/anno.
* La crescita delle costruzioni è di gran lunga superiore alla crescita della domanda potenzialmente riconducibile a flussi europei qualificati; anche considerando tutti gli stranieri, l’ordine di grandezza resta molto inferiore all’incremento annuo del parco abitativo. Con vacancy ~19%, ciò supporta l’ipotesi di eccesso d’offerta/sopravvalutazione del mercato residenziale. [https://www.ins.tn/sites/default/files-ftp3/files/2025-09/PROD-LOGEMENTS%20BULLETIN-FR.pdf ins.tn]

Vuoi che ti prepari una tabella con:

* stock abitazioni (2014→2024),
* nuovi alloggi/anno,
* ingressi stranieri totali ed europei/anno (e conversione in “alloggi”), così da avere il confronto numerico pulito per presentazioni?


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